2013.03.08潍坊逸景和公馆营销策划方案118p讲义.ppt

;;;;;地理位置 ;寿光安丘的农产品，福田潍柴的精密加工，“鸢都”的美誉无一不是潍坊的骄傲！！;;经济人口;【小结】 Summary ;房地产市场现状 Real estate product market ;温家宝总理强调，要防止变相放松购房政策，毫不动摇地继续推进房地产市场各项调控工作，促进房价合理回归，决不能让房价反弹，造成功亏一篑。;供求现状;价格走势;房地产板块划分;奎文区是目前潍坊的核心城区，居住及商业氛围好，城市建设水平高。;奎文区客户以潍坊城区居民占主导，改善性需求占较大比例，其次为首置客户，客户对于项目品质较为关注。;高新区是潍坊的新兴城区，规划起点高，环境好，但目前配套仍有待完善。;高新区客户以潍坊城区居民占主导，另有部分周边县市和外地的务工人员，以改善性需求为主，其次为首置性需求。;潍城区是潍坊的老城区，配套成熟，但目前城市建设较为落后。;潍城区客户以潍坊城区居民占主导，改善性需求占较大比例，其次为首置客户。;开发区具有产业优势，是潍坊新兴建设的区域，但目前居住氛围不够浓厚，区域认知度有待提升。;开发区项目整体品质不高，客户主要为区域内刚需型客户，比较关注价格。;奎文区作为中心区域依旧是大部分购房者的首选，但是房价高和多层较少使得他们将需求转向其他区域；潍城区成交6111套，微弱之差排名第三，今年潍城区多个纯新盘项目低价入市，特别是下半年以来，成交量一路高涨；坊子区今年成交势头良好，便捷的交通和高性价比的房源吸引了不少置业者的眼球。 ;企业;;1、仁和盛庭 2、中茂橄榄城 3、缇香美地 4、祥瑞家园 5、宜辉现代城 6、博锐世家 7、欣泰盛和苑;仁和盛庭;仁和盛庭;中茂橄榄城;中茂橄榄城;缇香美地;缇香美地;祥瑞家园;祥瑞家园;宜辉现代城;宜辉现代城;博悦世家 ;博悦世家;欣泰盛和苑;欣泰盛和苑;【小结】 Summary ;;等价圈项目选择;中央生活城;中央生活城;潍京;潍京;中建大观天下;中建大观天下;潍坊目前产品形态呈现多样化，新建产品逐渐由多层向小高层和高层发展，建筑风格以欧式为主。一线品牌开发商陆续进入，潍坊市场将实现品质的升级换代，实现快速发展。 奎文区是目前潍坊的重点置业区域，项目去化情况较好。相对而言，经济开发区在售项目普遍规模小，供过于求态势相对缓和，未来供应相对较少，未来市场机会较好； 客户购房最关注因素是产品品质。客户偏好现代/欧式风格多层、小高层90—130平米产品。除奎文区部分项目外，绝大多数项目都处于5000元/平米以下的价格。;;本项目现状;本项目产品分析;本项目产品分析;单位：平米;单位：万元;;潍坊购房客群现状 Passengers purchase group status;潍坊楼市主要以刚需为主，买房结婚的年轻人更是占了很大的比重。潍坊刚需购房人数占到总数的近6成。改善性需求也占到了一定的比例，改善型需求占到了总数的25.68%，另外，投资客也占到了14.86%。 ;由于潍坊楼市以刚需为主，因此，在买房时，最青睐的仍是中等户型，45.27%的购房者对90—120平米的户型最感兴趣，其次是50—90平米的中小户型，这部分占到了33.11%。 2012潍坊房价停止上涨，甚至出现小幅下滑，所有人都理性地认识到，房价绝不会回到几年前。潍坊购房者承受的单价也随着潍坊房价水涨船高。虽然有37.84%的网友最多能承受4000元以下的单价，但更多的购房者已能承受4000—5000元的房价。 ;购房者最关心的是房价和地段，另外，购房者对户型的要求也越来越高，占20.30%。目前奎文、高新两区房价虽较高，但仍然是购房者关注的焦点，一直属于购房热门区域，打算在这两区域买房的购房者占到了总数的超7成。;【小结】 Summary ;重塑价值体系 Rebuild value system;从区域而言： 地理位置优越，上风上水，风水宝地，未来城市副中心； 经济开发区重点打造的新兴居住中心，配套设施齐全。 小区沿街的商业自建大型超市供业主使用。公共交通便利，社区门前设有站点。 从自身而言： 地中海景观风格，万米中心花园、坡地园林社区景观，下沉式庭院景观，40%高绿化率。 户型全明通透设计。 潍坊首个集绿色，环保，科技的高品质社区，采用多项节能技术和材料。 24小时智能安防系统、小区公共背景音乐和广播系统、一卡通智能系统、1:1的车位。 ;矛盾点;; 稀缺多层产品;;我们要做什么？;;;;【前期筹备】 售楼处包装—外部 ;【前期筹备】 售楼处包装—外部 ;【前期筹备】 售楼处包装—外部 ;【前期筹备】 售楼处包装—内部;【前期筹备】 售楼处包装—内部;【前期筹备】 售楼处包装—内部;建议利用售楼处的部分空间，突出本项目绿色、低碳的环保社区理念及各种先进生活配套系统展示，强化开发商品牌传播。 销