2013.8.3中港东湖项目2013年营销策略执行报告(思源经纪)讲义.ppt

;Planning is a process of problem Finding Positioning and problem Resolving.;任务？;4、5地块房源盘点;产品概况 产品面积为95-143平 单价约12500元/平米 套均总价约135万;我们来回顾一下2012年的成都单盘销冠，中德英伦联邦2012年全年销售19.98亿元，月度去化1.67亿元。 ; 如何保证入市、开盘的震撼性，做到一炮走红？;竞争格局;;;本案优势关键词： 东湖/宜居;本案优势关键词： 东湖/宜居/大盘;本案优势关键词： 东湖/宜居;;本案优势关键词： 配套/地段/居住环境;本案优势关键词： 繁华的商业配套/完善的教育体系;本案优势关键词： 东湖/舒居/清水，总价低;板块;本案优势关键词： 综合体配套/东湖/居住舒适度;板块;本案优势关键词： 黄金二环/东湖/万达商圈;本案优势关键词： 配套/地块/高性价比;;东湖板块-橡树林二期;东湖板块-翡翠城五期;东湖板块-东湖国际;01/整体市场利好。整个城南区域各产品线均具有高走量的市场环境。 02/黄金二环板块强势出击。中港东湖项目、泛悦国际、绿地航校项目，三大综合体合力出击，2013年黄金二环综合体时代即将拉开帷幕。 03/本案核心竞争力优势明显。与区域竞品对比，东湖、黄金二环、260亩城市综合体成为项目核心竞争力。 04/区域竞品存在干扰性。区域竞争项目较多，华润二十城、通用国际社区、泛悦国际、桐梓林1号等众多项目将会对本项目形成一定干扰竞争。 ;通过上述个案对比，中港东湖项目核心竞争力： 黄金二环+东湖+260亩都市生活圈 竞争策略： 在市场环境利好的情况下，我们需要塑造中港东湖项目核心价值理念，以高附加值奠定项目形象，突围而出；;产品核心价值; 中港东湖项目，还未入市，就已经引起了业内人士的广泛关注，黄金二环、东湖、万达旁，260亩城市综合体，每一个词汇都是那么引人入胜。 ;黄金二环是什么？起什么作用？ ;东湖区域是成都主城区唯一一个生态天然湖畔， 是成都主城区最后的湖泊资源， 是成都主城区最后的宜居区域！;在这个集合地段、资源于一体的黄金区域， 已经有华润、万达、保利、绿地等世界五百强企业进驻！; 我们是这个片区内第一个大型综合体项目，我们占据区域内最核心的位置，核心商务区龙头。;我们的产品只为改善而来;黄金二环、地铁双轨;主案名：中港广场 一期住宅案名： 中港天澜 南二环、东湖畔，最繁华、最宜居的生活港湾; 通过中港东湖项目竞争环境和产品价值的分析，本案具有明显的核心竞争力，那我们的客户在哪里，我们需要传播给谁？;客户属性;基于产品定位下的客群定位;华润翡翠城客户分析;东湖国际客户分析; 李女士，地产代理，三口之家，30岁 刚刚生下小孩，考虑生活环境较好，教育配套完善的项目 置业需求：一定是三房，满足小孩、老人居住需求。看重楼盘品质，希望楼盘有一定档次。 客户支付能力极强，对价格敏感度价差，看重项目品质和服务。;中港广场客户结构预判;客户启示： 启示： 如何挖掘区域地缘客户、投资客户、业内人士将成为本案客户突破的核心？ 而难点在于如何树立项目、企业品牌价值，给客户购买信心。;营销难点;【目前中港东湖项目的主要问题】;面对难点我们该如何做？ 我们如何才能有效的建立项目、企业品牌，成为成都新销冠？ 是在线上做大肆宣传？ 还是渠道推广？;营销策略;两年劲销35亿，2012年至今销售20亿。 城南一骑绝尘，无人争锋。;成功点一：精准项目定位 跨阶豪宅，青年才俊精神聚落，产品、客群的精准定位； 成功点二：极致的展示系统 成都首创英伦风建筑，顶级皇家园林，大师级室内设计，千万级私家会所，超高赠送率户型设计； 成功点三：全渠道推广线，全方位广告轰炸 全渠道推广线，全方位广告轰炸，多角度话题炒作，不遗余力的形象包装。 成功四：短平快、价格合理 短平快，每次小批量，多次开盘，成交价格低开高走，保证项目在市场中的超强价格竞争力。; 中德·英伦联邦初期推广思路依旧不明朗，仅为大规模的广告轰炸，以及各种口号性的吆喝；不成体系。 但当“跨阶豪宅”这一定位明确提出之后，结合推出形象代言人“王珞丹”所具象化的“成都青年才俊”；其市场形象逐渐清晰并具备高度识别性。 楼盘的客户群为市场刚性需求的主力购房群体，这部分人大多是首次置业，或者二次置业，他们都受不了现在新政限购的影响，也不会在按揭贷款购房被银行拒绝。所以2011年这么严峻的宏观调控，让中德英伦联邦联邦受到的影响较少。 ? 中德英伦联邦在后期推广中准确的产品形象定位以及准确的客群定位，对中德·英伦联邦的