20130524-旅游文化专题无锡灵山耿湾禅意小镇(世联行)讲义.ppt

无锡灵山耿湾禅意小镇项目分享-一个颠覆“旅游札幌，地产赚钱”的传统旅游地产模式的项目！一个持续深耕十七年，步步为盈向运营要利润的模式典范！;*;无锡灵山文化旅游集团有限公司是一家以旅游、文化为主体，涉及文化、旅游、地产、投资等多种产业的多元化企业集团;灵山胜景管理架构 》无锡灵山文化旅游集团有限公司旗下的三家子公司负责灵山胜境的管理运营;灵山胜境已成为无锡休闲旅游的重要组成部分，是以佛文化为主题的旅游地产开发经典案例;一期工程——灵山大佛（1994-1997年）：以灵山大佛为核心，打造区域的标识性建筑;二期工程——灵山文化园（2002-2003年）：以九龙灌浴为核心，进一步延展佛教主题，增强项目的参与性;三期工程——灵山梵宫（2006-2009）：延伸和扩大灵山景区，增加酒店、会议功能，进一步完善景区配套设施建设;五期工程——大灵山耿湾（建设中）：打造新旅游景区的亮点，以禅的精神为核心，集禅修、养心、度假于一体的禅学圣地;目前休闲体验型项目只有九龙灌浴和灵山吉祥颂;功能逐步升级，未来将打造成为集观光、体验、商务、休闲娱乐于一体的综合型休闲旅游目的地;景区生命周期》各期的客流量均遵循一般景点的游客增长规律，五年为一个生命周期，所以灵山景区每五年左右对景点进行更新;游客情况》2012年突破300万人次，游客以长三角游客为主，主要为观光游、商务游，商务游客在淡季对景区拉动作用巨大，无明显淡旺季;成本构成 》前期投资成本巨大，后期运营维护成本较低;收益情况 》二次消费占比过低，未来希望通过功能升级，增加过夜游客，带动“二次消费”，实现利润增长;*;项目地块》占地1200亩，已基本完成拆迁，地块狭长，内部平整，西侧面太湖，东侧被山体环绕，环境私密，甲方要求主打禅意小镇概念;原功能布局》项目原规划设置五大功能区，分别为酒店群、度假物业区、商业街、湿地景观;甲方项目目标：;*;什么是禅？;专业禅修中心;禅的表现形式：通过对案例的研究，我们发现禅的表现形式可以总结为三类：学术禅、艺术禅、生活禅;*;禅的表现形式之学术禅：除了专业的禅学研究外，禅与国学、礼教等中国文化的结合度很高：以论坛、研讨会的形式进行学术交流；以书院、学堂、夏令营等形式打造培训教育基地;禅的表现形式之艺术禅：借由音乐，美术及其他文学创作等多种元素的融合，展示禅，营造禅的意境;禅的表现形式之生活禅：在生活中体验禅境， 以禅的道理和精神指导自己的生活：思过、顿悟、前进;对现有灵山大佛、梵宫，项目如何升级？如何超越？;对现有灵山大佛、梵宫，项目如何升级？如何超越？完善功能：从现在单一的观看灵山大佛、梵宫、满足视觉的表面需求到吃、住、行、游、购、娱全方位实现精神需求，从洗礼式信仰到精神世界的满足;对现有灵山大佛、梵宫，项目如何升级？如何超越？完善都市配套：从精神依托到融入工作和生活中，由不定期的观光体验到真正融入生活，融入精神骷髅;对现有灵山大佛、梵宫，项目如何升级？如何超越？圈层交流平台：在灵山大佛营造的禅氛围下，以高端商务会所的建筑设施，或经营高端餐饮，或以企业会所销销售，搭建圈层交流平台，实现单向信仰到双向交流;对现有灵山大佛、梵宫，项目如何升级？如何超越？项目动力平台体系：具体设施及功能;整体定位》 不仅成为灵山景区的新一极，进一步强化和升级灵山大佛的品牌形象，不仅能推动马山旅游升级，更要成为国内首屈一指的禅文化研修、交流、传播的禅文化圣地，以及充斥浮燥、负面情绪环境下的正能量源;北窗桃李下，闲坐但焚香;;*;*;;禅?修—发掘禅的智慧，交流禅的智慧， 传承禅的智慧;;;;;*;*;*;消费需求锁定》旅游观光人群、商务会议人群和目的地型消费人群是项目主题商业街的三大客群;商业体量预测》按照耿湾禅意小镇未来的消费客群及人均消费，并结合常规景区商业坪效值的基础上，预测商业体量约为7.74万平米;长寿古镇案例》功能格局》长寿古镇功能集中在餐饮、购物、休闲娱乐、客栈四个方面，有3条餐饮小吃街、4条特色购物街、2条休闲娱乐街构成;长寿古镇案例》业态定位》客栈、餐饮、特色购物、休闲娱乐四大功能配比分别为23%、、26%、27%、24%;茵特拉根商业街位于东部华侨城茶溪谷，以欧陆风情为主题，包含主题街区、SPA中心和剧场三种商业类型;商业形式》购物餐饮以底商或独立一层商业为主要形式，部分为两层独立商业体，商业建筑自身即为旅游风景的一部分;剧场》东部华侨城大剧院，建筑面积近万方，300平米LED背景屏幕，1620个座位;宋城大剧院是宋城最吸引人气的核心设施，“宋城千古情”的演艺平台;“千古情”系列是宋城集团筹备的招牌性大型歌舞演出，“宋城千古情”展现的文化跨越千年，不仅仅局限在宋文化;主题商业街》业态定位》项目以文艺汇演为核心节点，重点打造餐饮美食、休闲娱乐、精品零售