房地产企业融资之路ppt.ppt

探寻我国房地产企业融资之路;分析房地产融资面临的环境;我国房地产融资面临的环境;国民经济环境;今年，国家发改委预测固定资产投资增幅将继续回落。占固定资产投资比重较大的房地产投资增长显著调整，将对下游相关产业投资产生明显影响，进而导致整个投资增速放慢。 ;政策环境;71号令 　2004年8月国土资源部发布了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》，明确要求8月31日之后，严格和规范执行经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让制度。 8月31日后，不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性土地使用权。 ;　国八条　2005年4月30日《中央七部委发布关于做好稳定住房价格工作的意见》。七部委联合提出了下意见：一.强化规划调控，改善住房供应结构。二、加大土地供应调控力度，严格土地管理。三、调整住房转让环节营业税政???，严格税收征管。四、加强房地产信贷管理，防范金融风险。五、明确享受优惠政策普通住房标准，合理引导住房建设与消费　六、加强经济适用住房建设，完善廉租住房制度。七、切实整顿和规范市场秩序，严肃查处违法违规销售行为。八、加强市场监测，完善市场信息披露制度。 ;金融环境;目前房地产融资的方式;2004年我国房地产开发资金共筹集17168.8亿元，其中来源最大的是预收款和定金，总数为7395.3亿元。但实际上考虑到预收款以及自有资金中大部分来自商品房销售收入，而这些收入中绝大部分又是购房者信贷，故而实际上银行贷款占得比重是非常高的。;2004年我国房地产企业开发的资金构成;当前房地产企业融资的主要渠道。　 ;房地产开发企业资金来源的构成情况; 优点: 可以充分发挥资金的杠杆作用，最大化企业的价值。 在外部监督下，企业在开发项目时更加注意对资金成本的合理控制，使资金的流动更加有效 风险可以在一定程度上得到转移 缺点: 增加企业对单一资金的依赖性，使融资渠道过于狭窄。 增加破产成本，对股东权益造成冲击。 限制较多，手续较复杂，融资成本较高　　　;股票上市;序号;;发行股票作为一种权益融资，可以增加股东的收益，并有效的转移风险，是一种比较理想的融资方式。 我国资本市场还不完善，证券市场的有效程度还有待提高，尚有一系列问题急待解决，而证券市场对房地产企业上市态度尤为严格。因而上市融资风险和成本还是相对比较高的。但随着股权分置改革问题的解决，上市　公司有可能会获得一些融资便利。;发行债券;美国的房地产业，其主要的融资是通过债券来完成的。开发商发行所谓的“垃圾债”(Junk Bond，一种风险较高但收益也较高的债券)来解决融资问题。美国通过这种方式可以把房地产的发展资金需求与资本直接见面，从而越过银行和银行的风险。;借鉴香港的融资模式，通过与购买者签订预先契约，用其缴付的资金，房地产可以投资于其公司下项目的各种运作。这种融资方式可以有效的降低资金成本，进行风险转移，并能够带来更多的利润。 ;我国房地产企业的资产负债率：;　　　 相对国内行业的平均60%左右的平均资产负债率，75%左右的负债率相对较高。之前，有关取消商品房预售制度的争论一直不停，直到有关部门做出解释后这场争论才暂时平息下来，但如何建立公平有效的分配机制，以及完善透明的监督机制来平衡消费者和开发商之间的风险分担问题，仍然有待进一步商讨。;合作开发;REITs与海外基金;;限制：　　　　　　　　　　　　　;海外基金;已经有一些外资在中国房地产行业的活动相当活跃，如新加坡凯德置地，摩根斯坦利，瑞安地产，荷兰ING集团，新加坡GIC等，在近两年的房地产投资中显得非常活跃。目前，这些基金已经明确表示要加大对中国市场的投入。即便在目前宏观调控的加强下，外资进入中国房地产行业的兴趣依然浓郁。但由于现阶段还不确定的宏观和行业政策，以及对中国房地产市场模式的不熟悉，在信息透明度并非很高的市场中，这些资金也都还没有全部释放能量。;国内外企业成功的融资模式;Pulte homes;公司在60年代开始扩张，并成功地将业务成功拓展到华盛顿特区、芝加哥和亚特兰大的市郊，专注于居民住房业务。 在70年代Pulte Homes公司通过上市完成了家族式运营模式向社会化运营模式的转变。 80年代，Pulte Homes公司并购了ICM抵押公司（现为PULTE抵押公司），进入房地产抵押业务。通过并购ICM，Pulte Homes进入了房地产金融领域，通过连接居民住房建设业务和抵押贷款业务，打通了客户、公司、资金的良性循环管道。 ;过去10多年间，Pulte Homes的股价增长了345％，而同期标准普尔500指数之列的公司，平均增长率仅为121％。今天，Pulte Homes公司业务覆盖了全美44个地区。在2004年，Pulte Homes获得了美国民用住