房地产交易税费讲解.pptx

税 费 基 础 知 识 获 得 房 产 的 方 式 继 承 和 赠 与 税 费 买 卖 的 税 费 计 算 案 例 分 析 与 提 问 普通住房与非普通住房 各种坊间使用的价格之间有什么区别 住宅购入时间的认定 到底房子涉及哪些税 内环内低于450万元/套 内外环之间低于310万元/套 外环外低于230万元/套 5层以上(含5层)的多、高层住房，以及不足5层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等，面积、价格附合普通住宅标准且容积率≧1的住房 单套建筑面积不超过140平方米 （注）：以上条件同时满足的，该房屋即为普通住宅。 反之，只要有一个条件不满足的即为非普通住宅 内 中 外 · 成 交 价 · 合 同 价 · 评 估 价 格 · 计 税 价 格 · 开 票 金 额 通过两点时间 孰 先 来认定 产证登记日 契税单填开日 · 2005年5月31日前的预售合同可按照房屋交接书日期 · 公有住房可以按照生效的公有住房合同签订日期或收据时间 · 增加减少车位 · 夫妻之间进行变更 · 直系亲属之间赠与 · 发生继承 · 约定产证份额 · 产证遗失补办 以上这些常见的情况产证时间可以追溯到原产证登记日 · 共有人之间发生买卖（目前各区操作有所区别） 房产证发生过变更怎么办？ 营业税及附加（2016年5月1日起改征增值税） 土地增值税（个人出售普通住房免征） 个人所得税 个人住房房产税（2011年1月28日起新购住房） 房产税（企业纳税人，从价和从租两种） 印花税（权力证照5元、产权转移书据） 房屋产权转移涉及的税种 受 赠 析 产 继 承 购 入 一手房、二手房、拍卖、变卖 法定继承、遗嘱继承 直系亲属、非直系亲属 · 家庭：夫妻双方加未成年子女 · 沪籍家庭：家庭成员任一人为上海户籍， 则该家庭视为沪籍。 其他相关概念 继承与赠与相关税费 继承 免征契税、房产税 受赠 3%契税、房产税免征 公证处收取1%公证费 注：无偿受赠获得的房产再次出售时只能按20%税率核实征收 营业税（2016年5月1日期改征增值税） 不满两年出售的，全额征收营业税（增值税）5% 普通住房满两年后出售的，免征营业税（增值税） 非普通住房满两年后出售的，差额征收营业税（增值税）5% 注: 1、差额是指出售收入扣除购入成本后的差额 2、附加税费的计税基础为实际缴纳的流转税税额 河道费3%、城建税附加7%（根据房屋所在区域有所不同）、教育费附加2%、地方教育费附加1% 3、营业税和增值税的计税基础不同 例：营业税100万*5%=5万 增值税100万÷（1+5%）×5%=4.76万 相差2381元 买卖到底怎么交税? （出售方部分） 买卖到底怎么交税? （出售方部分） 个人所得税 个人出售不动产个税=（收入-购入价及合理税费）*20% 合理费用：指获得房产缴纳的契税、本次交易的营业税、房屋持有期间的贷款利息、房屋装修费用（不超过购入价的10%） 符合条件也可以选择以下方式： 满五年唯一住房 免征 出售普通住房 按1%核定征收 出售非普通住房 按2%核定征收 拍卖房产取得收入 按3%核定征收 注：无偿受赠获得的不动产出售时只能按20%核实征收，不能选择核定征收 买卖到底怎么交税? （出售方部分） 土地增值税（非居住用房） 旧房转让扣除项目计算中每年可按发票金额加计扣除5% 级距 税率 速算扣除数 计算公式 增值额未超过扣除项目金额50%的部分 30% 0 增值额30% 增值额超过扣除项目金额50%， 未超过100%的部分 40% 5% 增值额 40%-扣除项目金额5% 增值额超过扣除项目金额100%， 未超过200%的部分 50% 15% 增值额50%-扣除项目金额15% 增值额超过扣除项目金额200%的部分 60% 35% 增值额60%-扣除项目金额35% 买卖到底怎么交税? （购买方部分） 契税 税率3% 优惠政策 购买家庭唯一一套90平方米以上的房屋 按1.5%征收 购买家庭唯一一套90平方米及以下的房屋按1%征收 1、使用原有住房被动迁或征收后取得的货币补偿款购房的，购房款不超过货币补偿款的免征契税 2、出售公有住房后，出售合同一年内（前后均可）购房的，购房款不超过售房款的部分免征契税 没有进行抵免的，符合政策也可以先征后退 买卖到底怎么交税? （购买方部分） 个人住房房产税 税率0.6% 单价不超过上一年度一手商品房平均单价两倍的税率减按4% （2016年度为单价不超过43002元） 税额=应税面积*单价*