房地产估价 第四章 成本法课件.ppt

房地产估价理论与方法;第四章　成本法;第一节??? 成本法的基本理论;二、成本法适用的范围和条件 1、成本法适用的对象 只要是新近开发建造，计划开发建造或者可以假设开发建造的房地产，都可以采用成本法估价； 特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产或针对个别用户的特殊需要而开发建造的房地产； 也适用于市场不完善或狭小市场上无法运用比较法进行估价的房地产； 还有房地产保险及其损害赔偿中房地产的估价。 ;2、成本法适用的条件 （1） 自由竞争； （2）?该种商品本身可以大量重复生产； 3.成本法应用应注意关键点 （1）?区分实际成本和客观成本； （2）?结合市场供求分析来确定价格。;三、成本法的操作步骤和公式 （一）基本步骤 1、搜集有关房地产开发的成本、税费、利润的资料； 2、估算重新购建价格； 3、估算折旧； 4、求取积算价格。 ;（二） 成本法的基本公式 1．最基本的公式 积算价格=重新购建价格－折旧 2．适用于新开发土地的基本公式 新开发土地价格=取得待开发土地的成本＋土地开发成本＋管理费用＋投资利息＋销售费用＋销售税费＋开发利润 ;补充：房地产价格构成 （一）、土地取得成本 土地取得成本是取得开发用地所需的费用、税金等。 （二）、开发成本 开发成本是在取得开发用地后进行土地开发和房屋建设所需的直接费用、税金等。 （三）、管理费用 管理费用包括开发商的人员工资、办公费、差旅费等。 ;（四）、销售费用 销售费用是销售开发完成后的房地产所需的费用。 （五）、投资利息 投资利息包括土地取得成本、开发成本、管理费用和销售费用的利息，无论它们的来源是借贷资金还是自有资金都应计算利息。 （六）、销售税费 销售税费是销售开发完成后的房地产应由开发商缴纳的税费。 （七）、开发利润 开发利润是由销售收入减去各种成本、费用和税金的余额。;例4-1：某成片荒地面积2平方公里，取得该荒地的代价为1.2亿元，将其开发成“五通一平”熟地的开发成本和管理费用为2.5亿元，开发期为3年，贷款年利率为10%，（销售???用、销售税费）和开发利润分别为可转让熟地价格的5.5%和9.5%，开发完成后可转让土地面积的比率为60%。试求该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价。 注意: 根据适用于新开发土地的基本公式分析 将公式做必要的转换 ;VL（新开发土地价格）=取得待开发土地的成本＋土地开发成本＋管理费用＋投资利息＋销售费用＋销售税费＋开发利润 VL=取得待开发土地的成本＋土地开发成本＋管理费用＋投资利息+ VL（5.5%+9.5%）;该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价 =（取得该荒地的总代价＋土地开发总成本＋总管理费用＋总投资利息）÷【1－（销售税费率＋销售利润率）】÷（该荒地总面积×可转让土地面积的比率） =【120000000×（1+10%）3+250000000×（1+10%）1.5】 ÷【1－（5.5%+9.5%）】 ÷（2000000×60%） =439.4（元/㎡）;３．适用于新建房地产的基本公式 新建房地价格=土地取得成本＋土地开发成本＋建筑物建造成本＋管理费用＋投资利息＋销售费用＋销售税费＋开发利润 ４．适用于旧房地产的基本公式 旧房地价格=土地的重新取得价格或重新开发成本＋建筑物的重新购建价格－建筑物的折旧 ;第二节??? 成本法相关知识和概念 ----重新开发成本---购建价格;二、建筑物重新购建成本（价格）的分类 1、重置价格 重置价格又称重置成本，是采用估价时点的建筑材料、建筑构配件、设备和建筑技术等，按照估价时点的价格水平，重新建造与原建筑物具有同等效用的全新状态的建筑物的正常价格。 2、重建价格 重建价格又称重建成本，是采用估价对象房地产原有的建筑材料、建筑构配件、设备和建筑技术等，按照估价时点的价格水平，重新建造与原建筑物完全相同的全新状态的建筑物的正常价格。;三、重新购建价格的求取思路 1.求取房地的重新购建价格，是先求取土地的重新取得价格或重新开发成本，再求取建筑物的重新购建价格，然后相加。 2.求取土地的重新购建价格，通常是假设土地上的建筑物不存在，再采用比较法、基准地价修正法等估价方法求取其重新取得价格；也可采用成本法求取其重新开发成本。;3.求取建筑物的重新购建价格，是假设旧建筑物所在的土地已经取得，且此土地是一块空地，但除旧建筑物之外，其他的状况均维持不变，然后在此空地上重新建造与旧建筑物完全相同或具有同等效用的全新状态的建