房地产前期策划-课件16.ppt

投资分析主要是估算出开发建设该项目所需要的总投入和销售后的总收入， 从而判断该项目的盈利能力 另外，还需分析项目的盈亏平衡点、敏感性因素、和风险所在 1.确定项目经济技术指标 对项目的盈利能力影响最大 包括两个方面：规划局定的规划条件和后期设计的指标 ; 2.确定项目开发周期 项目在投资开发时会通过各种渠道进行融资，因此开发周期的长短将直接 影响到项目融资成本的高低，进而影响投资的总成本 还需要估算每个阶段资金的投入和回收情况 ; 案例：顺驰地产神话的终结 1998年，天津顺势投资公司成立。到2003年，顺势还基本上属于一家地方性的公司，其项目绝大多数集中在天津一地。但就在2003年，顺驰开始急速的全国扩张。到2004年，顺驰在全国16个一线城市同时运作42个项目，年销售收入超100亿人民币，成为当年的销售冠军，储备的地产到达1200万㎡，员工8000人，成为一家全国性的大型房地产公司。2005年，顺驰荣获2005中国房地产公司品牌价值TOP10。 公司老板孙宏斌因此获得了“地产骇客”的名号，而顺驰也被成为房地产行业的“神话”。 顺驰快速扩张的模式可以概括为：“现金——地产——现金”，其真正的窍门就是尽一切可能 缩短项目运营时间，加速资金的内部流转，用一个字概括，就是“快”，干什么都要快，其最 快的一个项目从拿地到开始销售仅仅用了7个月时间。虽然该模式造就了顺驰的快速扩张，但 该模式同时也带来了三个“高”：高地成本、高财务成本、高人力成本（如2004年顺驰的销售 额超过100亿元，尽管万科的销售额只有80亿元，但利润却至少是顺驰的5倍）。正是由于利 润率太低，顺驰在香港上市的计划没有得到香港联交所的批准。到2005年的年底，顺驰已经 险象环生，当年拖欠土地费用加上银行贷款余额就高达46亿元。 2006年9月，路劲基建以10亿元的价格收购了顺驰55％的股权。随着孙宏斌交出顺驰的控 制权，他所创造的中国地产界迄今最绚烂的神话也告终结。 ; 4.项目经济效益分析 指估算出项目的总收入和总投入后，据此算出项目的利润率 利润率越高效益越好 ; 5.项目盈亏平衡点分析 盈亏平衡点也叫保本点，指项目利润为零时的各种情况 如分析项目全部售出时，均价为多少时利润为零 项目售出百分之多少时项目的利润为零 据此可以知道当项目的均价高于多少时或项目销售率达到 多少时项目可以保本 ; 6.项目敏感性分析 分析项目的利润率对售价和成本变化的敏感程度 分析方法是计算出项目的售价和成本发生一定变化时， 项目利润率的变化情况（表3-28） ; 房地产前期策划的最终成果是以报告书的形式呈现 房地产策划报告书的分类 ： 从项目策划的整体与部分来分：总体策划报告、单项策划报告。 从项目策划的具体内容来分：有市场策划报告、产品策划报告、投资策划报告、 营销推广报告、形象策划报告、广告策划报告等。 从与客户是否签订合同来分：有纲要策划报告和实际策划报告。 从提交给客户的储存媒介来分，还有打印文件报告和电子文件报告两种。 ; 总结回顾整本书的内容 ; 作业： 1.论述房地产项目投资分析的主要因素和内容？ ;