房地产金融发展前景分析.docx

房地产金融发展前景 房地产金融介绍 房地产金融有广义和狭义之分，广义的房地产金融，是与房地产活动有关的一切金融活动。狭义的房地产金融表现为一些具体的金融形式，如对房地产银行发行债券，成立住房储蓄机构，安排房地产企业和基金上市，成立按揭类的证券公司，抵押贷款证券化等等。我国目前的房地产金融现状，还没有形成真正意义上的房地产金融。 房地产金融包括政策性的房地产金融和商业性的房地产金融 。政策性房地产金融主要是房改金融，它是与住房制度改革有关的一系列金融活动。广义的房地产是土地与房屋的合称，因而房地产金融也可以进一步分为房产金融和地产金融。 房地产金融具有集中性，资金周转期长，资金运动固定性，基金增值性，风险性五个特点。 房地产金融现状分析 根据2016年一月发布的《2015年中国房地产金融发展趋势研究报告》，我们不难对2015年的市场形势进行总结。 1政策：金融财税政策频出力促消费，市场运行环境日趋宽松 ?? 【2015年供需两端宽松政策】 总体来看，当前经济增速下行和高库存压力下，政府更加重视房地产在促进消费和拉动投资方面的重要作用，政策聚焦于挖掘房地产消费潜能，鼓励需求入市，进而恢复并带动投资信心。在多重政策支持下，市场需求大幅释放，楼市总体回暖趋势基本明确。从各线城市来看，政策对一线及部分二线重点城市的作用较为明显，房价已出现快速上涨势头，而三四线城市影响较小，库存压力仍然较大，部分城市后续去化动力不足，仍需进一步宽松政策助力。 2价格：百城新建住宅价格累计上涨3.39%，二手房累计涨幅超新房 ?? 【2010年6月至今百城住宅均价及环比变化】 ? ??总体来看，新房方面，一线及部分二线热点城市住房需求旺盛、财富人群聚集、购买力强的城市改善性需求明显释放，高端项目热销，房价上涨较快；多数城市对政策反应并不敏感，市场需求仍表现乏力，较高的库存压力下，房价多呈下跌态势。二手房方面，政策的连续放松使得二手房需求平稳释放，市场回暖超过预期。 ??3供求：市场持续回暖，新房成交创历史新高，供应过剩压力有所缓解 ??【2010-2015年11月50个代表城市月度成交量走势】 ??总体来看，2015年以来，在政策刺激下，新房和二手房成交均回暖。新房成交创历史新高，且各类城市均出现显著增长。二手房对于市场变化更为敏感，1-11月十大城市二手房成交同比增长近七成，回暖幅度超过新房。在供应端调整而需求不断增加的情况下，市场供求矛盾缓解，短期需求大于供应。 ??4成交结构：改善需求显著释放，一线及重点二线城市高价位楼盘成交占比提升 ??基于套总价、结合成交量，我们将25个城市不同层次的楼盘分为三类：中低价位、中高价位、高价位。 ?【2015年25个城市楼盘套总价前10%、前40%分界线和中位数】 ??在价格水平方面，各类城市价格水平差异明显：一线城市套总价中位数普遍高于200万；二线城市厦门、杭州等5个城市突破百万，长沙、成都等低于60万；三线城市处在55-90万之间。从套总价中位数变化来看，上涨城市个数多于下跌城市，一线城市涨幅尤为突出，部分二三线城市跌幅明显。 ?【2015年典型城市各价位楼盘销售金额占比较2014年变化】 ?? 成交表现方面，一线城市中高价位、高价位楼盘占比偏高，且较去年提升。与2014年相比，一线城市低端产品空间受挤压，中低价位楼盘销售金额占比均缩小，而中高端需求集中释放，中高、高价位楼盘占比出现不同程度提升，其中深圳、北京高价位楼盘占比提升幅度相对明显。多数二三线城市中低价位楼盘占比提高、高价位楼盘占比缩小。 ??5土地：城市分化加剧，热点城市地王频出，三四线土地市场遇冷 ??土地供需仍维持低位，下半年以来降幅收窄。供应方面，全国各类土地推出量仍旧保持低位，但在年底逐渐企稳回升。 ?房企逐步加大一线城市布局，土地成交结构发生变化，整体用地楼面均价持续上涨。未来，随着一系列政策的刺激，企业资金面逐步改善，明年全国土地市场企稳，一、二线重点城市土地市场或将稳步回升，三四线城市由于去库存压力，市场供需仍会维持较低水平。 ??6企业：品牌房企业绩稳步增长，热点城市布局深化，融资创新迎破局 ??2015年以来，受益于政策层面利好的不断推出，房地产市场逐渐回暖。品牌房企把握市场大势，凭借合理的产品结构、良好的市场布局、创新的营销策略，快速锁定销售业绩，有效提升市场地位；同时谨慎拿地、强化融资实力，为企业长期的健康发展谋篇布局。 ??总体来看，2015年，品牌房企通过聚焦主流产品、把握主流市场、创新营销策略实现了销售业绩的稳步增长，业绩再创新高；同时，在市场整体回暖趋势下，三季度企业拿地信心逐渐恢复，纷纷加大热点城市特别是一线城市的土地投资力度。此外，融资方式更趋多元化，企业积极寻找降低资金成本的融资渠道，综