房地产金融发展前景分析.docx

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房地产金融发展前景分析

房地产金融发展前景 房地产金融介绍 房地产金融有广义和狭义之分,广义的房地产金融,是与房地产活动有关的一切金融活动。狭义的房地产金融表现为一些具体的金融形式,如对房地产银行发行债券,成立住房储蓄机构,安排房地产企业和基金上市,成立按揭类的证券公司,抵押贷款证券化等等。我国目前的房地产金融现状,还没有形成真正意义上的房地产金融。 房地产金融包括政策性的房地产金融和商业性的房地产金融 。政策性房地产金融主要是房改金融,它是与住房制度改革有关的一系列金融活动。广义的房地产是土地与房屋的合称,因而房地产金融也可以进一步分为房产金融和地产金融。 房地产金融具有集中性,资金周转期长,资金运动固定性,基金增值性,风险性五个特点。 房地产金融现状分析 根据2016年一月发布的《2015年中国房地产金融发展趋势研究报告》,我们不难对2015年的市场形势进行总结。 1政策:金融财税政策频出力促消费,市场运行环境日趋宽松 ?? 【2015年供需两端宽松政策】 总体来看,当前经济增速下行和高库存压力下,政府更加重视房地产在促进消费和拉动投资方面的重要作用,政策聚焦于挖掘房地产消费潜能,鼓励需求入市,进而恢复并带动投资信心。在多重政策支持下,市场需求大幅释放,楼市总体回暖趋势基本明确。从各线城市来看,政策对一线及部分二线重点城市的作用较为明显,房价已出现快速上涨势头,而三四线城市影响较小,库存压力仍然较大,部分城市后续去化动力不足,仍需进一步宽松政策助力。 2价格:百城新建住宅价格累计上涨3.39%,二手房累计涨幅超新房 ?? 【2010年6月至今百城住宅均价及环比变化】 ? ??总体来看,新房方面,一线及部分二线热点城市住房需求旺盛、财富人群聚集、购买力强的城市改善性需求明显释放,高端项目热销,房价上涨较快;多数城市对政策反应并不敏感,市场需求仍表现乏力,较高的库存压力下,房价多呈下跌态势。二手房方面,政策的连续放松使得二手房需求平稳释放,市场回暖超过预期。 ??3供求:市场持续回暖,新房成交创历史新高,供应过剩压力有所缓解 ??【2010-2015年11月50个代表城市月度成交量走势】 ??总体来看,2015年以来,在政策刺激下,新房和二手房成交均回暖。新房成交创历史新高,且各类城市均出现显著增长。二手房对于市场变化更为敏感,1-11月十大城市二手房成交同比增长近七成,回暖幅度超过新房。在供应端调整而需求不断增加的情况下,市场供求矛盾缓解,短期需求大于供应。 ??4成交结构:改善需求显著释放,一线及重点二线城市高价位楼盘成交占比提升 ??基于套总价、结合成交量,我们将25个城市不同层次的楼盘分为三类:中低价位、中高价位、高价位。 ?【2015年25个城市楼盘套总价前10%、前40%分界线和中位数】 ??在价格水平方面,各类城市价格水平差异明显:一线城市套总价中位数普遍高于200万;二线城市厦门、杭州等5个城市突破百万,长沙、成都等低于60万;三线城市处在55-90万之间。从套总价中位数变化来看,上涨城市个数多于下跌城市,一线城市涨幅尤为突出,部分二三线城市跌幅明显。 ?【2015年典型城市各价位楼盘销售金额占比较2014年变化】 ?? 成交表现方面,一线城市中高价位、高价位楼盘占比偏高,且较去年提升。与2014年相比,一线城市低端产品空间受挤压,中低价位楼盘销售金额占比均缩小,而中高端需求集中释放,中高、高价位楼盘占比出现不同程度提升,其中深圳、北京高价位楼盘占比提升幅度相对明显。多数二三线城市中低价位楼盘占比提高、高价位楼盘占比缩小。 ??5土地:城市分化加剧,热点城市地王频出,三四线土地市场遇冷 ??土地供需仍维持低位,下半年以来降幅收窄。供应方面,全国各类土地推出量仍旧保持低位,但在年底逐渐企稳回升。 ?房企逐步加大一线城市布局,土地成交结构发生变化,整体用地楼面均价持续上涨。未来,随着一系列政策的刺激,企业资金面逐步改善,明年全国土地市场企稳,一、二线重点城市土地市场或将稳步回升,三四线城市由于去库存压力,市场供需仍会维持较低水平。 ??6企业:品牌房企业绩稳步增长,热点城市布局深化,融资创新迎破局 ??2015年以来,受益于政策层面利好的不断推出,房地产市场逐渐回暖。品牌房企把握市场大势,凭借合理的产品结构、良好的市场布局、创新的营销策略,快速锁定销售业绩,有效提升市场地位;同时谨慎拿地、强化融资实力,为企业长期的健康发展谋篇布局。 ??总体来看,2015年,品牌房企通过聚焦主流产品、把握主流市场、创新营销策略实现了销售业绩的稳步增长,业绩再创新高;同时,在市场整体回暖趋势下,三季度企业拿地信心逐渐恢复,纷纷加大热点城市特别是一线城市的土地投资力度。此外,融资方式更趋多元化,企业积极寻找降低资金成本的融资渠道,综

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