2013长葛项目定位及物业发展建议终稿180p讲义.pptx

核心问题界定;核心问题界定;第一阶段回顾;地块发展条件回顾;整体市场回顾：;项目SWOT回顾;;核心问题界定;企业目标解析：结合前期沟通及基本梳理，我们确定企业以下开发目标;项目开发难点与开发目标之间的矛盾;核心问题界定;核心问题界定;市场机会;购买力：人均收入高于河南省水平和其他周边县域，整体富裕程度较高，购买力较强;城镇化发展：城镇化的加快将带动房地产需求的快速增加，将促进当地房地产市场的消费，本项目也可以获得较大机会;客户层面：客户来源、购房区域以及关注点;需要根据客户的不同需求进行引导;产品层面：市场户型设计中庸，三房为主流户型，但面积偏大，创新较少，总价较高，在产品设计方面有较大机会空间;产品层面：供应产品建筑形态单一，户型区间相似 ，同质化严重、创新少，竞争力弱，本项目后天要全面超越;核心竞争力层面：实行主动式差异化竞争、避免同质化、挖掘市场机会;本项目的突破点：依靠城区和地区的双重客户，借鉴主动居住话的生活模式特征，强化可利用资源，打造差异化的产品形态，以高性价比建立核心竞争力;;开发策略;项目本体及目标 项目本体：城市开发热点区域，中等规模、地块地理位置优势不突出、无强势资源、属于弱资源型物业 项目目标：降低风险、成功开发、实现安稳现金流、获取利润 ;本项目的发展战略分析：挑战者占位，产品打破市场，强调项目特色;核心竞争力要素： 产品发力是成功的必备因素 区位优势、稀缺资源、景观资源、生活模式、强势概念成为可选择要素;以主题为主的开发模式研究;本项目应对要素;差异化竞争的战略研究;本项目差异化竞争的应对要素;增加吸引力;产品力分析模型：紧抓核心产品层、提升外围产品层，借鉴特色型产品层增加本项目吸引力;本项目未来的整体发展战略;整体策略一竞争策略;全创新产品入市，掌握市场竞争主动;整体策略—开发策略;整体策略—区域策略;整体策略—营销策略; 区域未来营销 长葛未来学园区、城市核心教育 老城区延伸区、热点开发区域;核心问题界定;项目定位;整体定位;中端成熟阶层客户置业关注价值点;中低端阶层客户置业关注价值点;我们的客户 面临结婚、面临小孩的抚养及教育问题、还有对父母的照顾 他们拥有强烈的家庭责任感 工作稳定、受过良好的教育、渴望拥有向上一步的品质生活 但总价承受能力有限 用现有的财富、获得最大的幸福 能否获得更多的实惠、是他们决策的关键 较好的品质、同时满足小孩成长、老人居住的、一家人的完备生活空间、丰富的业余生活、较大的园林、以及完善的生活配套、对于他们、一样都不能少 他们需要的是----幸福的成长型社、满足家庭较长时间段内的生活诉求;项目客户阶段划分;客户定位：紧抓市场主流客户，挖掘区域客户，实现快速销售;产品定位—建筑类型确定;适合本项目的配套设置分析;产品设置：在打造高性价比的操作思路下，控制总价区间，主要产品注重紧凑和细分产品区间，实现市场差异化突围;113;档次定位;形象定位原因;形象定位——展现给客户的项目形象;整体总结;物业发展建议篇;整体规划建议;整体规划建议;物业发展总体原则;物业发展整体原则;城市精品住宅具有的几个特性：准确的定位＋适宜的功能＋精炼的空间;目标客户的需求敏感点：性价比＋城市意向＋功能空间＋周边配套;市场现状水平的发力点：户型创新＋舒适度＋有亮点的园林和配套+教育配套;将三个维度研究给出的信息和结论综合，得到城市精品住宅的物业意向原则;物业意向总体原则：小而有亮点，功能齐备而不泛滥;物业核心价值通过项目的各个层面得以落实;整体规划建议;整体规划建议;地块物业价值分析;从资源占用情况、临路状况、不利因素等几方面对地块居住价值进行评估;从资源占用情况、临路状况、不利因素等几方面对地块商业价值进行评估;售楼部位置分析;本项目规划关键点;;整体规划建议;项目建筑单体建议;长葛市场各种风格并存，整体偏现代风格，同质化严重，客户对风格无特殊要求;建筑风格——结合市场产品现状和项目自身特征确定本项目住宅建筑风格宜采用Art deco风格;建筑风格——建筑形象与风格意向：Art deco风格，挺拔现代、沉稳大气，昭示性佳、富有品质感;建筑用材——主要材料可用涂料，勾勒细节可用石材等材料，降低成本的同时能提升项目品质感;外立面整体色系建议：选择体现居家氛围的浅色调，也可选择稳重大气的深褐色;整体规划建议;产品户型建议;高层产品的所有户型实现全创新，从居住舒适性角度出发，结合项目特征，全面提升居住品质;公共部分：公共部分精装修，配备超出市场装修档次的中高档次电梯间，充分体现居住者的尊贵形象，提升居住品质;多变空间：独立空中花园或内凹式阳台，可改为一间卧室或者书房等功能室，获赠一半面积;飘窗、凸窗：大尺度转角飘窗——充分利用飘窗使用灵活的特性，做为观景场所或陈设放置处;建议户型：;