房地产策划项目总体方案.pptx

南沙起航，城投方向 南沙城投开发大厦及社科大厦营销定位方案 古韵地产策划部;南沙，广州的门户 中国的自贸区 海上丝绸之路的核心环节 肩负粤港澳三地深度融合的任务 需要一个支撑自贸区高度的标杆 真正意义的商务综合领地;我们认为 本项目与之比肩的是;纽约的金融核心区曼哈顿;东京的中心商务区六本木;巴黎城的首席中心商务区拉德方斯;伦敦的新金融城“金丝雀码头”;;;市场变化莫测 欲手握胜券 必须以敏锐的嗅觉 捕捉市场每一刻动态;;广东自由贸易试验区116 .2平方公里，其中广州南沙新区片区占了60平方公里(含广州南沙保税港区7.06平方公里)，深圳前海蛇口片区28 .2平方公里、珠海横琴新区片区28平方公里。南沙新区片区是广东自贸区最大的一个片区，共分为三大板块，七大区块： 中心版块 中部五大区块。明珠湾起步区、南沙湾、蕉门河中心区区块为金融商务区，万顷沙区块 探索加工贸易转型升级、南沙枢纽区板块主攻粤港澳科技创新。 庆盛版块 位于北部，包含庆盛枢纽区块，重点发展国际教育和医疗合作。 海港版块 南北各有一海港区块，包括龙穴岛和沙仔岛部分，主力建设国际航运中心，发展汽车保税交易等。;2012年前：南沙新区政策前期，刺激投资者到南沙投资，但存货量不足，无法满足投资者； 2013年：南沙新区红利消退，且存货量不足，影响销售； 2014年：自贸区获批，各大房地产商纷纷涌入南沙，存货量激增，带动销售； 2015年：自贸区挂牌，各地投资者涌入南沙，量价齐升，成交均价突破12000，现时市场需求仍十分巨大。 ; 南沙商业地产开发情况;南沙自贸区正式挂牌后，掀起一翻产品商业化的热潮。未来商业物业供应形成井喷;南沙商业物业在自贸区获批前后有爆发性增长，主要是投资性客户入市，以消化自贸区红利为主，未来市场将回归理性并看自贸区其他政策落地;南沙办公2015年4-6月已售统计;房地产利好不断，2015年主基调还是去库存。上半年自贸区政策利好让南沙商业量价齐升，后续供应量巨增，自6月后，自贸区红利消退后，加上各方面原因，投资热度相对减弱。; 广州优质写字楼情况和分析; 2014年第四季???整体写字楼市场概览; 广州写字楼市场分析; 销售市场主要成交摘要（2015年2月）; 广州写字楼市场分析;1）2014年全市写字楼存量近600万㎡，平均售价约29000元/㎡，空置率 约11.5%，平均租金约为136元/㎡/月，预计未来3年租金稳中微降； 2）未来三年写字楼新增供应共约256万㎡，2015年新增供应超80万㎡。;;项目名称;;个盘点评： 在售11栋写字楼，面积在43--100㎡之间，均价20000元/㎡以上 是南沙较早的项目，原计划为公寓，在自贸区批复后，改为写字楼销售 广州银行、粤电等进驻;楼盘名称;楼盘名称;1）南沙写字楼分布主要位于5个板块，主要集中于蕉门中心区，明珠湾区域市场仍然空缺，但未来将成为南沙写字楼最主要的集中区域 2）南沙目前写字楼较少，相对中端，无法满足未来的办公需求 3）南沙目前写字楼租价为50元/㎡，在售项目较少，中惠国际金融中心、成卓世纪中心、金茂湾C1栋写字楼，三个项目售价将超过2万 4）投资南沙的客户多关注自贸区内写字楼，对于自贸区外写字楼需求热度相对偏低。;; 区域分析;金茂湾;项目东面、北面为江;项目主体 建成超甲级写字楼 明珠湾开发大厦位于南沙区横沥镇灵山岛尖商务办公区 采用主副两栋楼布置形式，立体式复合空间设计，动静结合的城市空间广场 引领区域投资建设 “微城市”设计理念，形象标杆; ;小结： 位于明珠湾区块，唯一商务区块，未来发展可期 连接五大高速，5分钟连通珠三角，交通便利 灵山岛尖，三面环水，一线湾景 项目为超甲写字楼，目前南沙最高端的写字楼;从市场出发，看自身优势 以何种定位立身市场？; SWOT分析;交通：紧邻凤凰大桥，连接五大高速，明珠湾首站 景观：北望一线湾景，南瞰明珠湾城市景观 产品：超甲级写字楼，4.2-4.5米层高，超100米高地标建筑 板块：明珠湾商务板块，未来企业与商务人士集中地 ;坐拥商务区力量 明珠湾商务区，未来南沙的国际商务中心 重聚商务，连接世界;南沙地标的力量 超甲级写字楼，超100米的地标建筑 4.2-4.5米层高，俯瞰南沙的地标力量 南沙写字楼的顶端;湾区的力量 比肩世界的湾区 商务写字楼的湾景情结 ;项目定位： 南沙地标时代·首个湾景超甲写字楼;这里不仅仅是一个传统意义的商务区 它是一个凝聚了城市精华的商务区 它是一个范畴、一个时代的统领者;推广语建议： 城投开发大厦 地标的资格·明珠湾入主首选 领军南沙，铸造世界的商务办公室;最坚韧的石头，百般打磨，终成钻石耀世 想立