2013路桥集团五缘湾游艇俱乐部前期策划报告128p讲义.ppt

2013年1月;内容涵盖;游艇产业发展及趋势研判;美国游艇发展历程;美国游艇发展历程;;美国游艇的拥有量在1988年以后基本稳定;美国游艇市场发展驱动力;;;代表城市发展现状;游艇业发展趋势研判;区域产业支撑力研判;海西定位;海西经济;海西交通;海西交通;海西人口;城市竞争力;厦门城市发展;厦门城市发展;地铁/轻轨动工建设，规划的6条线路中，2、3、4号线均经过五缘湾片区，其中，2、3号线2020年前建成。;城市发展机遇;厦门游艇业现状;厦门游艇业现状;发展机会研判;写字楼市场机会研判;商务区由西向东发展，西部板块发展为行政办公、金融及港口物流区，东部板块发展为企业总部及技术研发新兴商务中心。;写字楼市场供需;本案处于东部新兴商务圈的五缘湾板块，以中高端定位，贸易、服饰、科技为主要产业，租金为30-50元/㎡/月。;产品结构;未来区域竞争;写字楼市场环境小结;商业市场机会研判;;市场供需;租金价格;体验式购物中心;商业机会研判;;五缘湾特色商业街;商业机会研判;酒店市场机会研判;五星级酒店发展历程;高星级酒店分布;厦门五星级酒店（已评定）;入住率：数据显示，全市星级酒店入住率，同比有一定程度的下滑，但总体保持在60-70%。 五星级酒店中高档次酒店经营状况远高于市场平均水平（60-70%），入住率达70%-90%以上。 平均房价：客房年房价呈稳定上升趋势，年平均涨幅5-10%，五星级客房折后价达680元/间?天。;高星级酒店产品概况;岛内未来高星级酒店供给 根据目前市场在建酒店调查，未来5年内，厦门将新增至少15家五星级（含五星标准）酒店。届时，厦门累计将有超过30家的五星级（含五星标准）酒店营业。 从未来供应看，五星级酒店同质化竞争将愈演愈烈，未来岛内至少增加6000间客房，市场竞争将进一步加剧。;酒店机会研判;项目分析与核心价值挖掘;项目指标;项目区位;项目交通; 五缘湾规划及定位 五缘湾规划为“一个中心区、七大功能分区”，是以生态居住、商务办公及休闲度假为主导，集商业服务、养生理疗、旅游休闲、文化娱乐、高新技术研发于一体的复合型城区，是厦门“城市新客厅”。 区域周边配套 区域内配套有：国际游艇帆船港、湿地公园、音乐岛、8公里环湾步行道、五缘学村、中央音乐学院分院、37万平高端医疗区（规划）、五缘运动馆、温泉浴场、五缘湾商务运营中心、11家五星级酒店（在建及待建），配套商业有：特易购（在建）、建发综合体（在建）、红星美凯龙。 景观资源 本案位于五通商务区，北面海、西邻五缘湾内湾，景观资源丰富。;海景视角：约360° 湾景视角：约360°;资源禀赋;SWOT;项目定位及发展策略;战略定位;企业战略;市场博弈;项目资源;革新改变当前游艇俱乐部相对粗放的管理现状;整体定位;市场占位策略;市场占位策略;市场占位策略;市场占位策略;市场占位策略;客群定位——购买;客群定位——租赁;客户产品需求;办公功能要求;产品定位;产品定位;产品定位;商业任务;商业客群;商业功能要求;商业借鉴;商业主题;市场占位策略;市场占位策略;市场占位策略;市场占位策略;市场占位策略;整体案名;项目Slogan;写字楼SLOGAN;商业街案名;商业街SLOGAN;产品及开发策略建议;环境分析;地块分析;小结： 物业以递进关系布局，可有效利用地块南北区的优势； 由动到静过度，物业随其变化管理； 空间由公共到私属领域变化； 以打造高端专业游艇产业园为目标； 结合厦门旅游产业的特点，规划???关旅游业。;规划思路;总平规划;规划模拟鸟瞰;规划解析;规划解析;景观视野分析：一横、三纵、三节点。;节点意向;节点意向;节点意向;节点意向;节点意向;开发策略;开发策略;项目经济价值评估;物业价值评估;物业价值评估;项目收益评估;前期开发投资预估;项目经济价值评估;项目经济价值评估;附件;附件：物业价值评估;通过市场比较法测算，本案高层写字楼物业当期可实现平均租金约为：;类比因素;物业价值评估;物业价值评估;物业价值评估;附件：项目收益评估;酒店;商业;项目收益评估;