商品房买卖合同的管辖误区.docVIP

PAGE  PAGE 5 商品房买卖合同的管辖误区 孙潇 [要点] 因不动产物权变动的原因与结果相区分，故商品房买卖合同纠纷系合同纠纷，依据商品房买卖合同所产生的法律关系是债权债务关系，不适用《中华人民共和国民事诉讼法》第三十四条第（一）项规定的不动产专属管辖，而应适用合同纠纷管辖原则，由被告住所地、合同履行地或者约定管辖地人民法院管辖。 [案情] 上诉人（原审被告）黄翠梅。 被上诉人（原审原告）济南融基置业有限公司（以下简称融基公司）。 2008年10月29日，出卖人融基公司与买受人黄翠梅签订商品房买卖合同，约定融基公司将位于济南市历下区文化东路59号地块上建设的商品房书香苑1幢1单元1502号房出卖与黄翠梅。后双方因该商品房买卖发生纠纷，互为原被告，分别以不同的诉讼请求向济南市历下区人民法院提出商品房买卖合同诉讼。其中黄翠梅作为原告起诉融基公司商品房买卖合同纠纷案，融基公司未提管辖权异议，已由历下人民法院审理；融基公司作为原告起诉黄翠梅商品房买卖合同纠纷案，黄翠梅在原审提交答辩状期间以其经常居住地为济南市天桥区，本案纠纷应由天桥区人民法院管辖为由，提出管辖权异议，请求将本案移送天桥区人民法院审理。 [裁判] 历下人民法院经审查认为：本案系商品房买卖合同纠纷，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第三十四条之规定，因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地法院管辖。本案诉争房产为济南市历下区书香苑1号楼1单元1502室，属于济南市历下区，由该院行使管辖权并无不当。黄翠梅的管辖异议不成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第三十八条之规定，裁定驳回黄翠梅对管辖权提出的异议。案件受理费100元，由黄翠梅负担。 黄翠梅对原审裁定不服，仍以其住所地在济南市天桥区，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二十二条规定，本案依法应由天桥区人民法院管辖为由，向济南市中级人民法院提出上诉。 济南市中级人民法院经审查认为：本案为商品房买卖合同纠纷。对此类纠纷，最高人民法院在《民事案件案由规定》中将其列入债权纠纷部分的合同??纷类，故应适用合同纠纷管辖原则，由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖。在本案受理之前，黄翠梅作为原告就同一法律关系和法律事实起诉融基公司的商品房买卖合同纠纷已由原审法院审理，该案中双方当事人均认可了原审法院的管辖权。鉴于黄翠梅与融基公司互为原被告的商品房买卖合同纠纷两案的法律关系和法律事实相同，为方便当事人诉讼，本案应由原审法院继续管辖为宜。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条、第一百五十八条之规定，裁定驳回上诉，维持原裁定。 [评析] 《中华人民共和国民事诉讼法》第三十四条第（一）项规定的不动产专属管辖是否适用于商品房买卖合同纠纷？商品房买卖合同的合同履行地如何确定？由于法官对商品房买卖合同纠纷的性质理解不同，上述问题在审判实践中出现了多样的裁判结果，影响了此类纠纷的管辖权确定。 （一）依照案由归类，商品房买卖合同纠纷应适用合同纠纷管辖原则 《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”由此，不动产物权变动的原因与结果相区分。商品房买卖合同是物权变动的原因，商品房所有权的移转是物权变动的结果，二者在两种不同的法律基础上进行，分别成立不同的法律关系。依据商品房买卖合同所产生的法律关系是债权债务关系，其合同效力应依据合同法来判断，权利人请求交付商品房的权利亦属于债权法上的权利，尚未发生不动产物权变动；依赖公示行为而生效的物权变动系物权关系，其物权变动的效果应依据物权法进行判断。故物权原因的成立生效与物权变动结果应当分别处理。且，最高人民法院《民事案件案由规定》规定，商品房买卖合同纠纷属债权纠纷部分的合同纠纷类。综上，商品房买卖合同纠纷不适用《中华人民共和国民事诉讼法》第三十四条第（一）项规定的不动产专属管辖，而应适用合同纠纷管辖原则。 （二）依据履行事实和原告的选择，依法厘清商品房买卖合同纠纷管辖法院 《中华人民共和国民事诉讼法》第二十四条规定：“?因合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖。”第二十五条规定：“合同的双方当事人可以在书面合同中协议选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地人民法院管辖，但不得违反本法对级别管辖和专属管辖的规定。”依据民诉法对合同纠纷管辖的一般规定，商品房买卖合同纠纷可由被告住所地、合同履行地或者约定管辖地人民法院管辖。鉴于商品房买卖合同为双务有偿合同，买方履行合同的行为为支付房屋价款，卖方履行合同的行为为交付房屋，故对于商品房买卖合同履行地的确定，应依据“特征履行地规则”予以确定。所谓“特征履行