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上海市《业主大会议亊规则》示范文本亟需修改 法律图书馆法律论文资料库上海市《业主大会议亊规则》示范文本亟需修改 上海市《业主大会议亊规则》示范文本亟需修改 [ 俞云鹤 ]——(2012- 11- 1) / 已阅614 次 上海市《业主大会议亊规则》示范文本亟需修改 上海市广庭律师事务所 俞云鹤 上海市房地局于2008 年6 月25 日以沪房地资物[2008]389 号文印发《业主大会议事规则》、 《管理规约》和《专项维修资金管理规约》等示范文本，自发文之日起施行。应该肯定，这 些示范文本施行四年多来，对规范我市业主大会和业主委员会的工作、维护业主和物业服务 企业的合法权益，起到了促进作用。由于这些示范文本，直接引导着上海市众多业主、业主 大会和业主委员会的活动，影响极大，因此应当十分重视示范文本的合法性问题,避免有违 现行法律法规的问题发生。为此，为了使示范文本更加合法化、规范化，避免有违现行法律 法规的问题继续发生，笔者作为上海市长宁区天诚花苑业主委员会成员和一名老律师，恳切 建议有关部门，根据市人大常委会修订的《上海市住宅物业管理规定》（以下简称《规定》） 和巿政府沪府发[2011]23 号《上海市人民政府批转市住房保障房屋管理局《关于实施的若干 意见》的通知》（以下简称《文件》），对《业主大会议事规则》等示范文本立即进行修订， 并重新发文施行。 现按示范文本条款的次序，具体阐明修改意见及其法律依据和修改理由，供有关部门修订 《业主大会议事规则》等示范文本时作参考。 一、《业主大会议亊规则》示范文本第三条第五款：业主大会、业主委员会在日常运作中 遇到矛盾冲突时，各业主同意提交住宅小区综合管理联席会议进行协调解决。 第三十六条：在业主委员会换届改选过程中遇有疑难问题时，各业主同意提交住宅小区综 合管理联席会议进行协调解决。 建议修改为：第三条第五款：业主、业主委员会在日常运作中遇到矛盾冲突时，各业主同 意提交居民委员会设立的人民调解委员会依法调解解决。 第三十六条：在业主委员会换届改选过程中遇有疑难问题时，各业主同意提交居民委员会 设立的人民调解委员会进行协调解决。 法律依据： 《规定》第三十一条：居民委员会、村民委员会设立的人民调解委员会，可以依法调解本 地区业主、业主委员会、物业服务企业之间的物业管理纠纷。 《文件》“九、物业矛盾纠纷的调处”：居民委员会、村民委员会设立的人民调解委员会， 受理和调解下列物业管理纠纷：（一）业主委员会的组建、运作和自我管理中发生的业主与 业主委员会之间的纠纷；（二）业主、业主委员会、物业服务企业之间因维修资金使用、房 屋及配套设施、设备及相关场地维修、养护、管理和环境秩序管理等引发的纠纷。 修改理由： 1、根据国务院《物业管理条例》的规定，业主大会是决策机构，业主委员会是业主大会 的常设执行机构，对业主大会负责。如果业主大会与业主委员会在日常运作中遇到矛盾冲突 时，业主大会有权依法改变或撤销业主委员会的决定，通过法定程序在业主大会内部依法解 决争议问题，不会提交其他组织来协调解决。因此，《规定》和《文件》均明确规定业主、 业主委员会、物业服务企业这三者间纠纷可以提请调解，没有规定业主大会与业主委员会间 的纠纷也走调解渠道。由此可見，示范文本将业主大会纳入调解对象范围，是没有法律依据 的，应当予以修改。 2 、居民委员会设立的人民调解委员会，不仅是《规定》和《文件》明确规定的调处业主、 业主委员会、物业服务企业之间矛盾纠纷的调解组织，而且在多年来的实践中也已经被广泛 认可。因此，示范文本应当按照规定，将调解组织由＂住宅小区综合管理联席会议＂修改为＂ 居民委员会设立的人民调解委员会＂。 二、《业主大会议亊规则》示范文本第十五条： 业主委托代理人参加业主大会会议的，应 符合下列约定：业主是自然人的，可以书面委托物业管理区域内的其他业主或者使用人参加， 但受托人代理份额不能超过物业管理区域内业主总人数的__% 。 建议修改为：业主委托代理人参加业主大会会议的，应符合下列约定：业主是自然人的， 可以书面委托物业管理区域内的其他业主或者使用人参加。 法律依据： 《民法通则》第五条：公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵 犯。 《民法通则》第六十三条：公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。 代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行 为，承担民事责任。 依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。 修改理由：