不动产开发与投资和不动产金融不动产开发与投资和不动产金融.doc

不动产开发与投资和不动产金融 ——2005年海峡两岸土地学术研讨会综述 许 坚 （中国土地勘测规划院，北京 100035） 由中国土地学会主办，新疆国土资源厅、新疆土地学会协办的“2005 年海峡两岸土地学术研讨会”，于8月12日至13日在乌鲁木齐市举行。国土资源部副部长汪民、新疆维吾尔自治区政府副主席胡伟、中国土地学会理事长邹玉川出席研讨会并致辞。来自台湾地区的政治大学地政学系杨松龄主任代表与会的台湾学者致辞。本次研讨会的主题是“不动产开发与投资和不动产金融”。 研讨会由中国土地学会副理事长兼秘书长黄小虎主持。两岸专家学者100多人参加了研讨会。大会共收到两岸专家学者提供的论文40多篇，筛选出39篇编入论文集。其中有大陆16篇、台湾12篇在研讨会上作了交流，内容涉及不动产开发与投资、不动产产权制度与法律、不动产价格与估价管理、不动产金融与证券化等。现将主要观点综述如下：　　 　　一、不动产开发与投资 与会专家学者围绕不动产业的健康发展与土地资源的合理利用，不动产投资开发中的利益调节及政府的作用等问题进行了充分讨论。 （一）关于不动产业的健康发展与土地资源的合理利用 有大陆专家提出，进入21世纪以后，在政府积极财政政策的指引下，大陆房地产业获得快速发展，对于扭转需求不足的经济状况和改善人民的居住条件都起到重要作用。但是2004年一些城市的商品房价格快速上涨和整体经济的快速增长，使人们对房地产业的发展产生忧虑。分析其原因，有大陆专家认为，近年来，大陆的经济增长主要表现为投资拉动型增长，在实现投资扩张的同时，造成大量土地特别是耕地资源的被占用。改革开放以来因投资的冲动，已经出现三次大的圈地热，而2002年至2004年的第三次圈占耕地主要是政府低地价批地招商。在急剧扩张的建设用地中，其利用效率和利用强度却很低，大量建设用地仍处于闲置状态。特别是开发区，本身应是集约用地的一种新模式，但目前大陆开发区数量太多、面积太大，已造成土地资源特别是耕地资源的极大浪费。国家应对开发区的布局、建设进行统一的协调管理，与区域的产业结构、布局相一???，提高产业关联度，发展产业集群，避免重复建设。 （二）关于不动产开发投资中的利益调节 有大陆专家认为，由于大陆城市化进程正处于快速发展阶段，当经济、社会的需求变化时，人们对土地的需求也随着改变，这种对土地需求的改变推动着土地的开发，而土地的开发过程必然涉及各方利益主体对土地开发收益的博弈。当前土地开发中存在的利益主体之间的利益冲突，从表象上看主要体现为中央政府与地方政府、政府与农民及开发商之间的利益博弈，但实质上是对土地发展权收益分配的博弈。土地发展权涉及土地的经济利益分配、生态环境建设和保护、社会和谐稳定等方面，通过土地发展权的约束对更好地规范土地开发有着不可忽视的意义。认为明晰土地发展权的关键是明确土地发展权的归属，而土地发展权归属应该主体多样化。农地的增值是由社会经济发展、公共投资、国家规划和投资等诸多因素引致，再加上土地对农民特殊的社会保障作用，因而必须有相当部分的土地开发收益在农民与国家之间进行分割。 （三）关于政府在不动产业不同发展阶段中的作用 有大陆专家认为，不动产开发管理中应积极推行公众参与。认为市场机制无法自动达到“帕累托最优状态”，在国民经???的综合平衡、公共物品、社会分配、限制垄断、抑制经济波动、社会道德以及信息的不充分和不对称等方面均会失灵。市场机制解决不了的问题，政府也不一定比市场解决得更好。政府行为并非永远代表公共利益、信息不完全和政府能力有限、政府干预市场的成本扩张以及政府机构及其官员的寻租与腐败等原因，也会产生政府失灵。因此，只有在政府、市场与公众参与之间建立一个有效互动网络，使三者的优越性都得到充分发挥，才能高效增进并合理分配社会利益。 也有大陆专家认为，本来可以通过市场供求关系的变化、价格的涨落，引导生产和消费，从而调节社会资源的流向。但这种功能的发挥只有在具有完善的市场体系和良好的市场机制条件下才能实现。像贵州省这样经济欠发达的省份，市场调节的能力还很弱，政府应该通过行政的、经济的、法律的手段进行综合调控，才能实现像贵州这样经济欠发达省份的不动产业健康发展。 有台湾学者运用土地经济历史学派的传统方法，解析了台湾经济发展过程中，不动产景气循环与不动产行业发展的关系。认为不动产“预售制度”的发展，成就于景气期间；而“中介”的发展，则茁壮于不景气时期；而“地政士”的发展，却随着景气起伏而日渐没落。有台湾学者认为，政府提供优惠房贷期对于房地产景气复苏、余屋去化、税收增加、银行贷款总额及经济成长等具有一定效果，但在提升居住品质、减轻购屋负担以及公平性等方面帮助不大。 二、不动产产权制度与法律 与会专家学者就土地政策对不动产市场的影响、不动产登记制度、土地征收制度、不