房企投资三四线城市,机遇和风险并存.PDFVIP

事实不观点 2013 年 05 月 31 日 房企投资三四线城市，机遇和风险并存 2013 年 05 月 31 日 CRIC 研究中心 分析师/杨晨青、潘绍之 根据媒体的报道，近期华润置地已经与四川省泸州市签署投资合作协议，拟出资 30 亿元在泸州开发城 市综合体。无独有偶，5 月 23 日，世茂集团也在近期落子四川资阳，签约首期投资 100 亿元，规划建设集 休闲度假、旅游、体育运动、健康养生等于一体的三岔湖产业生态城。我们似乎又从这些新闻中重新嗅到 房地产企业对三四线城市的投资信心。 事实上，全国性的大型房企对待三四线城市的认知并不是一帆风顺的，从 2010 年至今，三、四线城市 从限购政策下的救命草到逐渐对其风险的警惕，再到现如今选择性进入的理性，房企对三、四线的认知在 调控中更加成熟。自 2010 年限购政策逐渐铺开以来，不在限购范围之内的三、四线城市一夜间成为开发商 规避限购的天然港湾，相当一部分企业在 2010-2011 年期间加速了在三四线城市的布局。但是情况在 2012 年发生了转变，此前进军三、四线的急先锋诸如恒大、佳兆业纷纷倒戈，宣布将把企业投资的重心重新调 回一、二线。对此我们的看法是：用长远的眼光来看，三四线城市的发展前景一定将非常可观，但是仍然 有相当一部分的三四线城市存在一定的风险，不适合在当下贸然进入。 首先，我们对三四线城市长期的投资前景表示认可，主要出于两方面的考虑：第一，对于行业本身来 说，一件必须要适应的新变化便是房地产调控的常态化，一二线城市首当其冲必然是调控政策重点打压的 对象，相比之下企业在三四线城市可以作为的空间将大得多；第二，从国家政策来说，“新型城镇化”已 经成为本届政府未来十年工作的重中之重，届时政策的倾斜和产业的转移必定将为中小城镇的发展带来引 擎般的助推作用。 其次我们也有必要在此强调，全国的地级市总量为 288 个，剔除 30 多个一二线城市后，仍然有高达 250 多个地级市，可谓数量庞大。面对如此庞大的一个市场规模，其中必然会蕴含相当大的投资风险，在 此我们重点提示其中三类： 第一类，城市本身缺乏优势主导产业，经济发展停滞不前，薄弱的经济基础无法对当地的房地产市场 形成强有力的支撑。正如我们所知，城市化、工业化和经济发展是相互依托、相互促进的。如果没有产业 支撑，中小城市的发展只是盖一批房子，土地城镇化超前于人口以及产业的城镇化将引发一系列负面效应。 第二类，人口导入机制偏弱，城市发展规模受限，这些城市的人口长期处于向外流失的状态中，无法 对房地产市场形成需求上的有效供给。开发商往往会遇到的情况是，第一次开盘销售突破了多少亿大关， 去化达到多少成，但是也就只有这一次，由于没有外地需求的支持，本地的需求量无法支持后续房源的消 CRIC 研究中心 2013 版 E-mail：research2@ 电话：021 1/3 事实不观点 2013 年 05 月 31 日 化，最典型的例子是龙湖在烟台的葡醍海湾，这个项目 2011 年全年卖了 30 个亿，开盘当天就拿下 20 多 个亿。但是 2012 年的业绩下滑得非常明显，截止到 11 月初，统共卖了不到 10 亿。 第三类，产业单一的资源型城市，这类城市既不具备产业优势，同时也无