主观题部分的复习要点主观题部分的复习要点.doc

三、名词解释题(本大题共4小题，每小题3分，共12分) 真题部分： 1．楼面地价：又称单位建筑面积地价，是将土地的总价分摊到单位建筑面积的土地价格，即楼面地价=土地总价/建筑总面积。 2．交通便捷度：是指交通方便的程度，即距离相同时居民达到该地耗费时间的多少，又称可达性。 3．商服繁华程度：是指所在地区的商业、服务业集聚与人流状况及各级商业、服务业中心的位置关系。 4．净收益：有效毛收入扣除合理运营费用后的归属于房地产的收益。 5．类似房地产：是指在同一供需圈内，在用途、建筑结构、规划条件等方面与带评估的房地产基本相似的房地产。 6．余额递减法：又称定律法，是用某一固定的比率（折旧率）乘以尚未折旧的建筑物的重新建造价值部分，计算每年折旧额的方法。 7．路线价估价法：是根据土地价值高低随距街道距离增大递减的原理，在特定街道上设定单价，依此单价配合深度百分率表及其他修正率表，用数学方法来计算临街宗地地价的一种估价方法。 8．基准地价：是按城市土地级别或均质地域分别评估的商业、住宅、工业等各类用地和综合土地级别的土地使用权的平均价格。 补充部分： 1、商服繁华度：指所在地的商业、服务业集聚的程度，各类商业、服务业的服务范围，影响程度。 2、剩余法：又称假设开发法、倒算法、余值法或预期开发法等，是将待估房地产的预期开发价值，扣除正常投入费用、正常税金及合理利润后，依据该剩余值测算待估房地产的价格。 3、路线价：是指对面临特定街道而接近距离相等的市街土地，设定标准深度，求取的该标准深度的若干宗地的平均单价。 四、简答题(本大题共3小题) 真题部分： 1．简述房地产价格的特征。（6分） 房地产价格的特征主要来源于地价与一般物品价格的差异性： ①从评估角度看，实质上是权益价格；②价格构成的双重性：房屋建造成本构成房价，地价是地租的资本化；③可用租金的形式表示：地价=地租/资本化率 ；④无统一的市场，价格的个别性强 ；⑤受折旧的影响小、增值性强。 2．简述决定房地产价格的主要因素。（6分） 房地产价格影响因素可分为： 一???因素、城市区域因素、个别因素，其中一般因素主要包括：经济因素、社会因素、政治因素、政策因素和心理因素，城市区域因素主要包括：商服繁华度、交通便捷度、城市设施完备度和自然条件、环境因素。这些因素本身具有动态性，因此它们对房地产价格的影响也是动态的。随着时间不同、地区不同、房地产用途不同，因素的影响作用也不同。 3. 什么是商服繁华程度？（4分） 商服繁华程度是指所在地区的商业、服务业集聚与人流状况及各级商业、服务业中心的位置关系。商业服务中心的吸引力主要取决于集聚规模和距离两个因子。 4．土地区位的通达性含义是什么? （4分） 土地区位的通达性含义，则是把通行距离和时间作为一个统一的有机整体，既要求通行距离短，以节约运费；同时又要有四通八达的交通网络，把出行的时间减少到最低限度。 5. 简述确定土地级别时应遵循的原则。（5分） ①确定的土地级之间，收益差别要明显；②在不影响土地级评定科学性的基础上，尽可能考虑成果实施的可行性和易操作性；③对测定的土地级，应明确反映级别的边界。 6. 什么是中房指数? （4分） 中国房地产指数系统（CREIS），简称中房指数，是一套以指数形式来反映全国重要城市房地产市场行情并揭示其发展变化趋势的房地产信息系统。 7．简述中房指数的服务对象和作用。（6分） ①为各级政府制定房地产发展的调控政策提供依据；②为投资商提供比较准确的市场信息；③为广大消费者服务：在什么时候什么城市购房最有利。④中房指数还可为房地产中介机构、相关的经济管理部门和研究机构服务。 8．简述在特尔菲法中，对专家的选择应符合的要求。（5分） ①专家总体的权威程度较高，保证测定结果合理，同时也便于成果推行和应用；②专家的代表面应广泛，通常应包括经济专家、技术专家、管理专家和高层决策人员；③专家的推荐和审定要严格；④专家人数要适当，一般以20-25人为宜。 9．简述房地产评估程序。（5分） ①受理评估业务；②初步选定评估方法；③实地勘察与收集资料；④评估计算；⑤撰写房地产评估报告。 10．计算以客观收入为基础的有效毛收入时，应具备哪些条件? （6分） ①应是处于正常利用状态下使用房地产所产生的收入；②收入必须能持续获得；③收入应具有预测性。 11. 净收益的基本公式是什么？分别说明。（6分） ①出租型房地产：净收益=租赁收入-维修费-保险费-税金 ②商业经营型房地产：净收益=商品销售收入-商品销售成本-经营费用-商品销售税金及附加-管理费用-财务费用-商业利润 ③生产型房地产：净收益=产品销售收入-生产成本-产品销售费用-产品销售税金及附加-管理费用-财务费用-厂商利润 12．资本化率的确定方法有几种? （5分）