6房地产开发建设过程.pptVIP

第六章  房地产开发的建设过程; 按照工作的时间顺序和工作内容的不同，我们可以把房地产开发的建设过程分为四个阶段，即项目建设准备阶段、招标投标阶段、施工阶段和竣工验收阶段。 本章将按照房地产开发项目建设过程的主要工作内容，重点介绍工程建设的招标与投标、工程建设的合同形式与一般合同条款、工程项目管理以及竣工验收和缺陷责任期的主要工作。;第一节 建筑工程施工的招标与投标; 为了真正选择资质优良的承包商承包建设工程，开发商在招标之前应制定统一的招标文件，以确定统一条件，保证投标者能够在平等的基础上竞争。这些招标文件包括设计图纸、工程数量、技术规范要求、合同条件等。所有参加投标的承包商都在同等限制条件下公平竞争，都按照规定的招标文件投标，以便开发商进行对比分析，作出公平合理的评价。 最后需??说明的是，招标投标是开发商与承包商双方的事，双方必须坚持自愿、公平、等价、有偿的原则，诚实守信、讲求职业道德。双方行为不仅受到法律制约，同时还受到法律保护。 在项目建设阶段，除了工程施工可以通过招标发包外，其他内容如项目方案设计、设备供应等均可通过招标发包，甚至可以通过招标由资质较好的单位总承包。;二、开发建设项目的招标方式;⒈ 公开招标;公开招标使开发商有较大的选择范围，这种公开竞争的方式会促使承包商努力提高开发项目建设工程的质量，缩短工期并降低成本造价。 公开招标通常适用于工程项目规模较大、建设周期较长、技术复杂的开发项目建设。此时开发商不易掌握其造价和控制工期，因而可以通过公开招标方式，从中选择提供合理标价和较短工期的承包商作为承包单位。 不足：由于开发商审查投标者资料及其标书的工作量比较大，所以公开招标需要经历相当长的一段时间，招标支出费用也较高。;⒉ 邀请招标; 采取邀请招标方式，由于被邀请参加竞争的投标单位有限，开发商可以节省招标费用，而且可以提高招标工作的效率，节省时间。但是这种招标方式限制了竞争范围，把许多可能的竞争者排除在外，这样也就缩小了开发商的选择余地。 邀请招标方式一般适用于那些工程性质比较特殊、要求有专门经验的技术人员和专业技术、只有少数承包商能够胜任的建设项目，或者是公开招标的结果未产生出中标单位的建设项目，以及由于工期紧迫或必威体育官网网址的要求等原因而不宜公开招标的建设工程。 ;⒊ 议标;三、招标机构;所谓招标过程中的决策活动是指下列事项： ⒈ 确定开发项目发包的范围，即决定建筑工程全过程统包还是分阶段发包，或者单项工程发包、分部工程发包、专业工程发包。 ⒉ 确定承包方式和承包内容，即确定总价合同、单价合同或成本加酬金合同，以及是全部包工包料，还是部分包工包料、专业工程发包等。对这些承包方式与承包内容，房地产开发商通常选择全部包工包料的总价合同方式。 ⒊ 确定标底。 ⒋ 决标并签订合同或协议。 ;招标中的日常事务工作主要包括下列内容： ⑴. 发布招标通告或邀请招标函； ⑵ 编制和发送招标文件； ⑶ 编制标底； ⑷ 审查投标者资格； ⑸ 组织勘察现场和解答投标单位提出的问题； ⑹ 接受并妥善保管投标单位的标函，负责为其必威体育官网网址； ⑺ 开标、审核标书并组织评标； ⑻ 谈判签订协议或合同。 ;由于招标机构应负责以上这些工作，其组成人员主要涉及三类人员： ⑴ 决策人员，即开发商本身或其授权代表，代表开发商全权处理具体事务。 ⑵ 专业技术人员，包括建筑师、结构、设备等专业工程师和预算师等。由他们负责向开发商或其授权代表提供咨询意见，并进行招标的具体事务处理。 ⑶ 助理人员，即决策和专业技术人员的助手，包括秘书，资料、档案管理人员，计算、绘图等工作人员。 ;四、招标程序;⒉ 编制招标文件。当开发商的招标申请获得批准后，即应着手准备招标文件。 ⑴ 工程综合说明。工程说明的目的在于使投标单位了解招标工程的概况。具体内容包括：工程概况（工程名称、性质、工程所在地、建筑面积、结构类型、层数、檐高和附属工程等）；招标范围、设计要求、工程质量、技术要求；装修标准及采用新技术、新材料的要求；建设总工期、计划开竣工日期，单项、单位工程分项竣工日期和工程保修要求，并应说明施工现场的地理位置、环境、交通条件、施工条件（施工用地范围、面积、可供临时用地）；以及工程资金来源、建设工程许可证、开户银行帐号等。;⑵ 招标方式及对分包单位的要求。在招标文件中，开发商应说明采取何种招标方式，即是公开招标、邀请招标还是议标。若开发项目规模较大，承包商承包后需要进一步分包的话，开发商则应说明对分包商的要求。 ⑶ 钢材、木材、水泥及其他主要材料（包括特殊材料）与设备的供应方式。若是完全包工包料，则开发商应写明对材料、设备的品牌、规格、产地等的要求；若材料、设备由开发商提供，则在招标文件中应载明所提供的材料、设