桂苑小区问答.docx

PAGE \* MERGEFORMAT10 城市更新知识问答 一、什么是城市更新？城市更新的目标是什么？ 答：城市更新是指符合《深圳市城市更新办法》（以下简称《更新办法》）规定的主体，对特定城市建成区内具有以下情形之一的区域，根据城市规划和有关规定进行综合整治、功能改变或拆除重建的建设活动： 1、城市基础设施、公共服务设施亟需完善的； 2、环境恶劣或者存在重大安全隐患的； 3、现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展要求，影响城市规划实施的。 桂苑小区城市更新的目的是改变更新范围内落后现状，改善基础设施和人居环境，提高社区居民生活水平。 二、在城市更新工作中，参与更新改造的开发企业主要承担什么职责？ 答：1、完成更新项目拆迁用地范围内建筑物、构筑物及其他地上附着物的清理拆除工作，并对原权利人予以货币补偿???产权置换安置补偿； 2、进行项目的重建，主要包括作为申报主体申报城市更新单元，作为实施主体负责项目建设； 3、按规划要求，将独立占地的道路、学校等公共设施用地移交政府，并负责更新项目用地内建设工作； 4、按规定建设并交付保障性住房。 三、拆除重建类城市更新项目一般操作流程 四、什么是更新项目实施主体？如何形成？ 答：实施主体是更新项目的具体施行单位，应为具有资质的房地产开发企业。 形成实施主体可通过以下方式： 1、权利主体以房地产作价入股成立或者加入公司； 2、权利主体与拆迁人签订拆迁补偿安置协议； 3、权利主体的房地产被收购方收购。 属于以旧宅区改造为主的改造项目的，在城市更新单元规划经批准后，区政府组织制定搬迁补偿安置指导方案和市场主体公开选择方案，经建筑面积90%以上且占总数量90%以上的业主同意后，公开选择市场主体。市场主体与所有业主签订搬迁补偿安置协议后，形成单一实施主体。 五、业主能否委托他人代签更新改造相关文件？ 答：可以。如业主需要委托他人签署更新改造相关文件的，可提供经公证的授权委托书，并提供业主及受托人身份证复印件、房地产证书复印件等证明文件。 六、拆赔条件谈不拢可否强拆？现在签字同意立项报批，将来拆赔条件谈不拢怎么办？ 答：取得80%的业主委托才能申报立项，100%业主签订拆迁补偿协议才能取得拆迁许可证。但是，如果更新范围内拆迁补偿协议的签署（建筑面积及业主）比例达到95%时，若因个别业主为了索取超额补偿拒不搬迁，影响建设进度及其他业主的利益，开发企业可申请相关政府部门负责拆迁征收事宜，政府部门可向人民法院申请强制拆迁。 七、城市更新范围内业主享有的权利和履行有哪些？ 答：业主主要权利包括： 1、就城市更新意愿进行表决； 2、处置其房地产及附属设施； 3、对片区规划提出建议； 4、获得补偿的权利（货币或产权置换），享有重建的成果； 5、了解更新项目实施进度等。 业主的主要义务包括： 1、签署更新意愿书、授权文件及其他相关，委托开发单位实施城市更新； 2、向开发单位出具房产证、户口本、身份证等相关资料； 3、处理其房地产存在的查封、赠与、租赁及其他产权纠纷等问题； 4、协助办理房地产证注销，及其他报批报建手续文件的签署等。 八、更新意愿标准怎样确定？ 答：1、城市更新单元拆除范围内用地为单一地块，权利主体单一的，该主体同意进行城市更新； 2、建筑物为多个权利主体共有的，占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共有人同意进行城市更新； 3、建筑物区分所有的，专有部分占建筑物总面积三分之二以上权利主体且占总人数三分之二以上权利主体同意进行城市更新； 4、拆除范围内用地包含多个地块的，符合上述规定地块的总用地面积应当不小于拆除范围用地面积的80%； 九、更新意愿收集阶段是否要进行具体拆迁补偿安置谈判？ 答：更新意愿收集阶段主要涉及征求更新范围内权利主体是否同意纳入拆除重建范围进行更新改造，暂不涉及规划方案及拆迁补偿安置等具体事宜。 拆迁补偿安置协议在该更新单元列入计划后，由项目实施主体按程序与权利人协商签订。、 十、城市更新拆迁补偿安置的原则是什么？ 答：1、被拆迁房屋的市场交易价格； 2、政府征收同类房屋价格； 3、周边同类房屋交易价格。 十一、城市更新单元范围和拆除范围如何确定？ 答：城市更新单元应是相对成片的区域，在保证城市基础设施、公共服务设施相对完整前提下，按照有关技术规范，综合考虑产权边界、道路及河流等自然要素拟定。拆迁范围原则上不得包括未建设用地，应以完整的产权边界、自然地理边界为界，拟拆除重建范围的用地面积应大于城市更新单元用地面积的60%。 十二、被搬迁业主哪些权益应予以补偿？ 答：按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》及《深圳市房屋征收与补偿实施办法》，被搬迁人可要求以下几方面的补偿或补助： 1、被搬迁房屋价值（含土地、构筑物、附着物及二次装修价值）；