普陀龙湾营销策略执行精讲.pptx

普陀龙湾项目营销策略报告;报告前的思考;;项目区位解读：项目所处的襄阳市位于四大城市群的交叉地带。襄阳定位于省域副中心城市，“襄十随”城市圈的中心城市。;区域规划阶段：项目地块已纳入樊西新区范围，樊西新区定位于滨江生态新城，产业发展兼顾商务金融。;生态住区;项目四至：项目位于内环西线——卧龙大道中段内侧。地理位置优越，交通极其便利。;项目指标解读：项目地上可售面积12.4万方，其中写字楼4万方，纯商业2.2万方。属于以办公、商务为主的商业大盘。;项目产品解读：项目以酒店、写字楼、公寓产品为主，其中温徳姆至尊酒店以其成熟的高端口碑将成为项目高端化的标杆。;项目周边现状：城市近郊现状，周边生活配套较弱，人居氛围不浓。绿地、国色、汉江等多个大型项目正在开发。;项目周边自然资源分析——双公园：项目紧邻普陀公园，比邻全市最大生态遗址公园——33万方邓城遗址公园;;;襄阳房地产宏观市场分析;2014年商品房施工情况;2010-2014年市区商品房新增供应情况 （单位:万平方米）;成交分析： 2014年襄阳住宅共计销售15561套，同比下降16%，成交面积达1688840㎡商业共计销售4369套，同比上升67.9%；商业成交面积达383967㎡；写字楼共计销售411套，同比下降72.8%；写字楼成交面积达30770㎡;价格分析：2014年襄阳住宅成交均价4944.92元/平方米，同比减少5.6%，写字楼成交均价4543.74元/平米，同比减少25.7%；房价波动不大，较为稳定。;区域;融侨城， 约144万方，综合体;2014年，投资开发持续增长！ 市场逐渐呈现供大于求的态势，但商品房成交均价走势波动不大！ 随首两改两迁项目的启动，2015年将成为城改综合体的大时代！;;核心问题导出：;第三部分，重点解决这两个问题！;;整体定位;项目定位思考：;开发公司：山河集团，房建施工总承包特级资质企业，“中国企业500强，技术先进，资金实力雄厚。;项目：拥有标杆价值的温徳姆至尊酒店和5A甲级写字楼，主要用于高端商务接待和高端商务办公。;襄阳—樊西：项目周边规划以政务、金融服务、生态人居为主。 ;襄阳人的喜好：好面子——宴请接待高规格；休闲办公——品茶开会是常态。 ;32;定位方向已初现 这是否与绿地中央广场和环球金融城的 定位有冲突呢？;项目差异化定位思考：;我们将对三者进行详细对比分析;绿地中央广场：办公楼总体量超25万方，以成长型企业办公为主。3.5万方酒店将以“铂瑞”和“铂骊”品牌为主。;环球金融城：总体量近20万方，定位于“高端商务综合体”，包含3栋5A甲级写字楼、2栋总裁公寓和1.6万方配套商业。 ;三者业态对比分析： 酒店和LOFT产品在板块竞争中具有明显优势。 ;项目差异化定位：;项目定位综合考虑：;华中区 国宾级 休闲商务复合城; ?突出政务接待、商务接待功能 ?完善配套，增强会议会晤功能;项目整体价值提升建议;参考借鉴点： 注重休闲的同时，打造景点：如教堂； 提供摄影景点、婚礼仪式场地，结合市民结婚需求； 围绕公园规划有商铺，如咖啡馆等休闲业态； 科技馆、大剧院、水上餐饮等一系列配套，吃喝玩乐俱全。;如：教堂 草坪婚礼广场 浪漫花园 欧式亭台等， 配套部分休闲商业;参考案例2：泰国东芭乐园;参考借鉴点： 分主题设置景点：内设有法国花园、欧洲花园、英国巨石柱园、仙人掌和肉质植物园、斑锦植物园、蚂蚁塔、蝴蝶山、兰花和凤梨展示花园、花谷等等。 有趣植物造型：利用花卉植物做造型，增强游玩的趣味性； 游玩娱乐相结合：游植物园，看民俗表演，延长游客停留时间。;整体定位之下， 各物业该如何准确占位？;公寓产品定位;项目公寓资源盘点;项目公寓定位建议; 4#/5#小户型公寓定位 ;以投资为主要诉求，热销户型以30-60㎡，总价集中在20—45万;小户型公寓客群特征： ;客户特征小结;本项目小户型公寓客户定位：;客户的典型特征：;4#/5#小户型公寓定位：;全能商务公寓 投资自住 看自己 樊西核心、五星级酒店旁的公寓、坐等升值……这里一份看得见高收益的投资品。;全能商务公寓 第三空间 给自己 私人会所、贵宾接待、短时休息……这里是介于工作与生活之间的另一个私属领域。;; 6#/7#SOHO办公定位 ;考虑到SOHO办公产品的首创性， 定位上高于目前市场上的公寓产品， 而又不同于写字楼产品， 两梯两户大户型设计，具备高层高端物业气质， 因此在定位之前，我们需要先来了解下襄阳的高端物业市场。;襄阳高端物业市场发展历程;襄阳高端物业市场特征;;;;一群在社会上拥有雄厚经济实力的人;本项目SOHO办公客户定位：;SOHO办公定位： 公园上·空中别苑· ——享有城市公园和五星级酒店双重稀缺资源的“空中别墅”—— ;空间不同 生活大不同