20160215_长沙_世联北京北科建天青大厦公寓项目营销策略分解.ppt

谨呈：北京科技园建设（集团）股份有限公司;一个本体。;距国贸：7.5公里，车行10分钟 距望京：约11公里，车行15分钟 距朝阳公园南门：约3.5公里，车行7分钟 距燕莎：约7.5公里，车行13分钟 首都机场：约22公里，车行20分钟;公建立项，体量小，面临周边的不利影响;项目四界除西侧为规划绿地，北侧规划地块用途未定，东侧和南侧均受到外界不利影响。;两个选择。;Q1：公建立项，居住or办公？;Q1：公建立项，居住or办公？;朝青区域发展早，吸收东部主流居住需求，配套成熟，确立了片区居住板块认知;区域内公共交通发达，连接东部城市核，6#线通车将加强区域交通优势;各类生活配套完善，高端特色配套空白，几无商务氛围;三大商圈不断做强，区域内土地开发殆尽，土地成熟度提高，居住价值不断彰显;区域靠近CBD/燕莎/望京等东部城市核，承接大量东部人群居住需求； 主流居住大盘云集，生活配套成熟； 道路系统发达，捷运交通以及公交系统完善；;Q1：公建立项，居住or办公？;北科建作为知名国有地产开发企业自持大量高端优质办公物业，拥有多重资源和丰富物业开发经验;五环;市场研究;Q1：公建立项，居住or办公？;两条线索。;思考原点：基于追求速度实现，居住物业打造的本体再认识。;本体价值：适宜小户型打造/层高成为项目重要附加值保证;基于追求速度实现，居住物业打造的本体再认识。;项目名称;（润枫嘉尚）星火路——金台路——金台夕照——国贸;该项目为双子座两栋塔楼，1号楼17层，2号楼18层，单层3梯18户，精装修小户型，装修标准3000元/平米，得房率75%； 1层2层为底商，接近10000平米，开发商自持，准备引入品牌商场（考虑翠微/华堂）； 底商顶部露台为人工绿地，公共享用。;右图为F户型建筑面积62.25平米； 精确化空间分割方略，整体家装浑然一体功能分区独立，客厅与卧室严格分区； 转角式开放厨房，可充当私密玄关，布局巧妙。;卧室;高品质酒店式装修 附赠家具和家电（除床、电视、沙发） 成为项目重要附加价值！;大悦城 项目性质：城市综合体 规划占地面积：84610平米 规划总建筑面积：42万平方米 业态内容：大型购物中心地上23万平方米 大型购物中心地上12万平方米 酒店式服务公寓7万多平方米 购物中心：购物中心地上11层，地下3层，集购物、餐饮、娱乐、文化、健身、休闲等六大主题于一体，规划引进主力店、次主力店、特色店等各类商户400余家。 ;位于朝青商圈的核心地段 向西紧邻CBD核心商务区 东连通州，北与丽都、望京商圈咫尺相连, 具有极大的辐射力 地铁1号线延长线-八通线、规划中的地铁6号线双重轨道环绕 周边30多条公交线路到2010年之前，朝阳政府还将计划完成东部52条道路的建设，令朝阳大悦城的交通网络更加畅达。;国际级冰场 北京首个国际性标准冰场;项目名称;总建筑高度为100米，首层为6m层高，2700平米面积的豪华大堂；第二层为2700平米的高档VIP会所，涵盖桑拿、健身、游泳等项目； 3-28层为精装酒店式公寓，层高3.3m 户型面积为80-137平米一居或两居，5梯11户 ； 立面1800元/平米，西班牙纯手工烤制砖，配以双层中空LOW-E隔音玻璃； 楼体的结构为十级防震SRC钢骨架结构。;项目名称;本项目平层产品不具备竞争优势，只有通过高附加值的Loft产品的舒适度提升实现项目的差异化价值点;思考原点：基于追求速度实现，居住物业打造的本体再认识。;客户概况： ●主要覆盖东部客群，CBD/燕莎是主要的客户来源地。 ● 纯自住与投资考虑比例为3：7；一次性付款占90%。 ●投资客户认可地段价值，特别是未来6号线和大悦城带来的区域价值升级； ●购买办公物业仅占客户比例的10% ●客群整体均比较年轻，自住客年龄集中在25-30岁之间，主要是在周边商圈工作，父母有能力给予经济支持，自己也收入不菲的年轻白领；投资客户在30-35岁之间 ●自住客户的购买行为中兼顾了投资考虑，此公寓为过渡需求满足。;万科·金阳客户的“艺术范儿”;项目位置;A1 三室三厅两卫(114㎡/赠送68㎡) 户型方正，空间浪费较小； 客厅挑高4.88米，面宽4.8米，舒适度高； 独立家庭厅设计，满足多功能区需求； 东西朝向，不通透，通风采光相对较差；;发生在金地·名京的故事。;Loft客户的置业逻辑。;客户定位;杂志的终极价值是论斤的。;基于追求速度实现，居住物业打造的本体再认识。;CBD东·凌动·复合建筑艺术品;一套体系。;PRICE/价格;寻找价值信息（FAB分析）;寻找价值信息（FAB分析）;找到项目的价值：一种个性的生活模式;新公寓的居住艺术文化——小户型大生活;大生活的实