不动产营改增政策题稿.ppt

主要内容;全面推开营改增的主要内容;营改增试点意义何在？;营改增试点意义何在？;营改增试点意义何在？;试点纳税人; 试点纳税人 按身份性质划分：单位 VS 个人;;;;;;;;;;;;;销售不动产注释; 销售不动产注释 不动产，是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财 产，包括建筑物、构筑物等。 建筑物（房屋），包括住宅、商业营业用房、办公楼等可供居 住、工作或者进行其他活动的建造物。 构筑物，包括道路、桥梁、隧道、水坝等建造物。 住房，是指住宅、居民用房。;不动产租赁注释;涉及不动产的几种应税服务;非经营活动（非应税行为） （一）行政单位收取的同时满足以下条件的政府性基金或者行政事业性收费。（非行政单位列入征免范围） （二）单位或者个体工商户聘用的员工为本单位或者雇主提供取得工资的服务。（打工+出租不动产） （三）单位或者个体工商户为聘用的员工提供服务。 例子:提供员工食宿 +销售不动产 （四）财政部和国家税务总局规定的其他情形。 ;不征税项目： 1.根据国家指令无偿提供的铁路运输服务、航空运输服务。 2.存款利息。 3.被保险人获得的保险赔付。 4.房地产主管部门或者其指定机构、公积金管理中心、开发企业以及物业管理单位代收的住宅专项维修资金。 5.在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，其中涉及的不动产、土地使用权转让行为。（与投资行为的区别） 不征收增值税项目的进项税额不需要转出；不得开具发票；注意与用于免税项目的进项税额相区分 ;视同发生应税行为 下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产： 1.单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。 2.单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。 3.财政部和国家税务总局规定的其他情形。 *纳税人提供应税服务并无偿赠送货物的，应当分别核算应税服务的销售额和货物的销售额，其中不构成服务内容且发生所有权转移的货物部分（低值易耗品除外），暂按不低于成本价计提销项税额，购进货物的进项税额可以抵扣。售房送装修、车位、电器、汽车；物业管理送花生油 用于公益事业或为社会公众发生应税行为的进项税额无需转出，也不能开具发票。;;计税方法和计税依据;计税方法和计税依据;计税方法和计税依据;计税方法和计税依据;销售试点实施前取得的不动产 ;出租试点实施前取得的不动产 ;计税方法和计税依据;计税方法和计税依据; “一次拿地、分次开发” 第一步，要将一次性支付土地价款，按照土地面积在不同项目中进行划分固化； 第二步，对单个房地产项目中所对应的土地价款，要按照该项目中当期销售建筑面积跟与可供销售建筑面积的占比，进行计算扣除。 思考：超容补交的土地出让金如何处理？直接进入尚未扣除的部分，不再调整已经扣除的部分。 ;福建省国税局货物和劳务税处;服务转售与代收转付;混合销售与兼营行为 ;四、计税方法和计税依据;;四、计税方法和计税依据;福建省国税局;不符合形式要件的具体情形;（1）票款方向不一致不能抵扣(待修订，实质重于形式） （2）营改增之前发生，营改增之后收到的进项抵扣凭证 （3）没有销售清单的进项抵扣凭证 （4）超过认证期限或申报抵扣期限的进项抵扣凭证 （5）在以小规模纳税人身份经营期（新开业申请增值税一般纳税人登记受理审批期间除外）购进的货物或者应税劳务取得的进项抵扣凭证。 试点纳税人取得销售方纳税义务发生时间在试点实施前而开票时间在试点实施后的进项抵扣凭证。 （6）辅导期增值税一般纳税人取得的增值税专用发票抵扣联、海关进口增值税专用缴款书交叉稽核比对没有返回比结果或比对不符时，其进项税额不允许抵扣。 ;（7）实行海关进口增值税专用缴款书“先比对后抵扣”管理办法的增值税一般纳税人取得进口增值税专用缴款书稽核比对不符的，其进项税额不允许抵扣。 （8）专用发票有纳税人识别号不符以及发票代码、号码不符等情形之一的，其进项税额不允许抵扣。 （9）购进免税货物取得增值税抵扣凭证（向国有粮食企业购进免税粮食除外），其进项税额不允许抵扣。 （10）取得作废、失控增值税抵扣凭证，其进项税额不允许抵扣 （11）取得增值税抵扣凭证，在认证时出现认证不符、无法认证、密文有误等，其进项税额不得抵扣。 （12）未取得或不按规定取得增值税抵扣凭证，或发生丢失、联次不全的。;进项税额无法抵扣的10种补救办法;No3 增值税一般纳税人将取得的专用发票的发票联和抵扣联全部丢失的，其进项税额不允许抵扣。 但在丢失前已认证相符的，购买方可凭销售方提供的相应记账联复