包头保利·拉菲公馆2011年度营销策略提案102P.pptVIP

;引子：;速 度;外部因素 宏观市场分析及预判 区域市场分析级预判 市场及政策总结预判;政策回顾;政策解读;包头市政策与量价对比;宏观市场小结及预判;截止2010年11月包头市场住宅成交28156套（面积334万平米）， 同比2009年27607套（面积328万平米）增长1.9%（面积1.8%） 预计2010年全年成交30618套，成交面积362万平米 整体市场情况表现良好，上半年在政策的影响下，市场进入调整期 随着政策影响力度的减弱，下半年需求开始释放，10月份达到峰值;截止11月包头市住宅场成交均价4110元/平米，同比增长20.7% 与09年相比，全市成交价格始终保持高位 随着包头市高端项目的不断开售，价格上行通道已经打开;截止11月昆区住宅成10972套，同比增长22.98%， 成交均价4345元/平米，同比增长18.68% 昆区市场2010年竞争激烈，区域放量为包头市最高 高端项目云集，同时也缔造了包头市成交价格最高的区域;昆区10年土地情况（截止12月）;保利·拉菲公馆竞品个案研判;建筑风格：现代简约高层住宅 占地面积:43万㎡ 建筑面积：120万㎡ 项目总共四期，目前开出三期 部分房源 ，一二期已基本售罄 套数:一期968套、二期1692套 、三期2450套 目前认购均价:5100元/平方米 三期结构组成: 16层、18层、27层高层，18层为主 面积区间：60-180平米 后期推货：三期房源较为充足，预计年 前任然会有小幅推货，2-3栋18层及 项目南侧地块仍有40万见面土地储备;建筑风格：现代欧式简约 占地面积:17万㎡ 建筑面积：56万㎡ 项目总共三期，目前开售二期大部分房源 套数:二期总套数1065套 认购均价:5300元/平方米 结构组成 一期：1栋18层、4栋23层 二期：3栋18层、4栋22层 面积区间：80—160㎡ 二居50%、三居45%、四居5% 后期推货： 项目二期目前只剩下两栋景观楼王未推，其余推货 以基本售罄，预计三期明年四五月份开盘，推售700套 左右 ;建筑风格：现代简约高层住宅 占地面积:7.3万㎡ 建筑面积：36万㎡ 项目总共分两期开发， 目前推售一期部分房源 套数:共2160套 目前认购均价:6700元/平方米 结构组成 10栋33层Art -deco 建筑 面积区间：140-270平米 后期推货：预计10年内会推售二期7、8# 两栋共约400套，剩余四栋预计明年推售;建筑风格：美式风格 占地面积:20万㎡ 建筑面积;40万㎡ 项目总共三期， 套数:一期760套 认购均价: 18层产品3750元/平方米， 6、7层产品4500元/平方米， 9、11层产品4000元/平方米 结构组成 一期：1栋11层，2栋6层，2栋18层 面积区间：90—140㎡ 后期推货：项目二期尾货200套及三期约700套左右;建筑风格：现代简约 占地面积:17万㎡ 建筑面积：55万㎡ 项目目前以开售， 套数:一期887套 认购均价：联排7400元/平米 结构组成:19栋18-28层住宅 面积区间：94-388平米 后期推货：目前项目一期两栋未推， 预计11年二期推售，剩余总货量约1300套;2010年拉菲主要竞争项目销售情况(截止11月份);2011年昆南区域内保有供货277万平米，区域市场竞争有增无减， 按照2010年销售速度，尚需2年半方能销售完毕;建筑风格：欧陆新古典主义风格 占地面积:24万㎡ 建筑面积：50万㎡ 项目目前蓄客中 套数:总套数1647套 目前均价：未售 结构组成:高层2栋28层 2 面积区间：120-170平米 后期推货：预计2011年年初会有500套推售;建筑风格：新古典主义建筑风格 占地面积:7.8万㎡ 建筑面积：24万㎡ 项目总共分三期开发，目前一期蓄客中 套数:一期总套数736套 目前均价：未售 三期结构组成: 一期 2栋11层.3栋15层.3栋18层 面积区间：85-206平米 后期推货：预计年内会有260套房源推售;建筑风格：法式新古典主义风格 占地面积:19万㎡ 建筑面积：43万㎡ 项目目前蓄客中， 套数:联排19栋80套，高层住宅约500套 目前均价：联排15000元/平米，高层未售 结构组成:高层2栋28层 2栋32层 面积区间：150-480平米 后期推货：联排未集中开盘，高层蓄客中， 预计年内会有两栋推售，约300套;区域市场小结及预判;外部因素 宏观市场分析及预判 区域市场分析级预判 市场及政策总结预判;『2010年累计签约情况』;保利拉菲成交客户主要集中在30—49岁 该客群有较强的购买