51商业房地产投资决策研究.doc

第五章 商业地产投资决策与开发策划 第一节 基于知识创新的商业房地产投资决策研究 本节运用开发的复杂巨系统方法论，把商业房地产投资涉及的有形资产与无形资产纳入统一的决策框架，为企业提供辅助决策服务。 商业房地产是资金密集、技术密集的产业，由于具有开发商业物业的地块一般都在商业圈内，土地成本较高，商业房地产投资规模较大。因此，研究和采用商业房地产投资决策的新方法对控制成本、提升经济效益意义重大。 由于房地产与零售、金融关系密切，房地产开发能够带动建筑施工、建材、机电、装饰等多个产业的发展，所以如果使商业房地产投资决策最优化，那么就非常有利于创造社会财富，解决大量社会就业问题；否则，不仅会造成重大经济损失，而且会对整个社会经济发展产生负面影响。例如，2002年以来，许多商业地产项目缺乏科学??策划，非理性过热发展，在很多不适合开发商业物业的地块上盲目开发，违背了商业房地产开发常识和规律，造成银行坏账扰乱了经济秩序，不利于我国的经济发展。 我国是发展中国家，人均收入与世界中等发达国家相比还很低，仍然属于贫穷国家。因此，中国房地产投资决策更应该追求决策的科学化与最优化，珍惜来之不易的资金与人力资源，避免类似日本的“房地产泡沫”。 一、国内房地产投资决策研究现状 1.综合集成体系 由戴汝为院士、于景元、顾基发牵头的支持宏观经济决策的人机结合综合集成体系研究课题已经列为国家自然科学基金重大项目，研究周期自1999年1月至2002年12月，研究经费500万元。 该学术领导小组成员有：成思危、戴汝为、于景元、顾基发、王潼、乌家培、李善同、涂序彦等。 图5-1 课题组负责人戴汝为院士、于景元研究员 该项目共分四个子课题： （1）人机结合综合集成体系雏形及其支撑环境的研制； （2）宏观经济信息、模型体系及其功能研究； （3）支持宏观经济决策综合集成方法体系与系统学研究； （4）与宏观经济决策有关的认知与知识发现技术（KDD）研究。 综合集成法是处理开放的复杂巨系统的方法论，是解决复杂问题的有效途径。经济系统是开放的复杂巨系统，宏观经济决策是最复杂的问题之一。该项目将在深入研究综合集成理论及体系结构的基础上，完成支持宏观经济决策的人机结合综合集成体系雏形的建设。这是该重大基金项目的实际落脚点，是综合集成法理论和实际的结合点，具有理论和实际的双重意义。 2.房地产投资 清华大学房地产研究所刘洪玉教授对房地产投资进行研究，与李宁衍共同在1994年第2期的《建筑学报》上发表了《房地产开发中的投资评估分析》的论文，主要论述了商业地产投资评估的分析方法。 3.住宅市场一体化 2002年5月,上海房地产企业家协会秘书长董纯飞教授在上海现代住宅发展合理化的研讨会发言中提出了住宅市场一体化概念。他认为，住宅市场是一个开放的复杂巨系统，是按系统工程观点将众多相关产业、部门、企业进行整合，由诸多阶段环节、过程有序串连，构建成的一个复杂巨系统。系统工程在设置目标、正确定位、优化组合，构建成整体系统后，运行时追求的是系统的一致性、有效性和持续性。而既与国际市场接轨又适合我国国民经济发展和广大居民需求，具有中国特色的住宅市场一体化运行模式，其运行一体化的内容有：开发一体化、管理一体化、多位一体化的中介服务链。 笔者认为商业地产开发比住宅开发还要复杂，商业地产需要依靠商业经营来提升价值。因此，商业地产是一个与金融密切相关的复杂巨系统。 二、商业房地产开发与运营是典型的开放的复杂巨系统 1990年，79岁的钱学森发表了《一个科学新领域——开放的复杂的巨系统及其方法论》的论文，总结了系统学和信息技术的必威体育精装版发展成果，提炼出开放的复杂巨系统的新概念，并提出了从定性到定量综合集成法的方法论，实现了还原论、整体论的辩证统一。 图5-2 钱学森提出开放的复杂巨系统学术思想 复杂巨系统具有跨学科、跨领域、跨层次的鲜明特点。对于开放的复杂巨系统，钱学森在1990年10月16日系统学讨论班上的发言中，指出了它的四个特征： （1）系统本身与系统周围的环境有物质交换、能量交换和信息交换； （2）系统所包含的子系统很多，有成千上万个，甚至上亿万个； （3）子系统的种类繁多，有几十种、几百种甚至几千种； （4）从整系统到子系统的层次很多，中间的层次又不认识，甚至连有几个层次也不清楚。这里所谓的层次是指已经认识得比较清楚的子系统到可以宏观观测的整个系统之间和系统结构的层次。