波司登市场调研.ppt

YIPPEE 波司登大厦市场 调研报告 BEA Confidential. | 2 第一章　　 项目调研总论 BEA Confidential. | 3 项目调研总论——项目的深度理解 本案所处的位置在杨浦区五角场商圈区域的外沿地带 未来发展江湾新城的外沿区域，临近教育知识新区，其本案环境优势在于处在杨浦政府大力发展“三区联动”的有利形势下，五角场商圈成为上海市四大城市副中心之一，规划功能定位以知识创新为特色的城市公共活动中心。 根据杨浦“十一五”商业规划，到2010年，五角场商业面积将达到75万平方米，全面超越徐家汇的商业体量。因此本项目的前期调研以研究当地区域的商业为主，发掘本项目的自身优势及招商目的。力图从前期定位和主题上能够以一个崭新的形象树立在杨浦商圈。 近年来的高速建设与发展，五角场的核心商圈逐步形成。未来的五角场终将成为集虹桥古北与徐家汇的优势于一身的上海下一个CBD商业中心。在环境和时机上说，这对本案的打造来无疑是一个千载难逢的好机遇。 本项目以办公+商业为定位，进行合理的调研定位。 BEA Confidential. | 4 项目调研总论——整体战略思考 五角场为上海率先建设的四个城市副中心之一 上海商圈分为：南京路商圈,人民广场商圈,徐家汇商圈和五角场商圈。城市四个商圈内的交通、商业以及写字楼的快速发展，使得其CBD功能日趋完善。五角场是至目前为止继徐家汇之后开发最成熟、商业规模最大的城市副中心。 在如此利好的形势下，如何把本案高效融入到这个发展环境与节奏中，显得尤为重要。“谋全局，谋万世”---便是我们这次特别行动的最高精神指示，我们从上海市整体规划与发展出发，结合本案的特质，力求把本案打造成五角场地区乃至整个上海市的地标性高档商业项目，从而谋得千秋伟业，这就是我们的目标所在。   本报告主要由方案总论、区域需求分析、区域商业性竞争、和本项目深度分析 四个篇章构成，分别从本案所在的区域环境的分析、目前商业市场现状与走势的预测、产品定位及产品规划建议、运营管理进行阐述。 BEA Confidential. | 5 调研目标：针对商业环境为波司登大厦商业做有效定位。 调研结构：宏观调研30% 区域调研70%的比例。 核心原则：市场商业调研并为本案招商定位 步 骤：地产定位调研报告 1、需求分析调研 2、商业竞争调研 3、本项目深度分析(后期) 调研方式：权威资料+调研问卷+实地调研+深度访谈 调研问卷数量：180份（有效问卷173份） 调研问卷：调研问卷人群分布在本案项目中原路居委会、市三居 委会、民一居委会、本案周边街铺、离项目0.5公里街铺、离本案 0.8公里范围街铺、五角场商圈集中地，等作为调研样本。 权威资料：来源于上海年鉴、杨浦官网、杨浦区规划局、统计 局等。 项目调研总论——调研方案目标 BEA Confidential. | 6 第二章　　 区域需求调研分析 BEA Confidential. | 7 本案项目介绍 本项目分为三个主要功能板块： 基地北侧沿政府路的总部办公塔楼 商业裙房 地下设备用房及停车场 要使不同功能在相对独立的同时，又要保证三者之间的有条件联系，从而营造一个合理管理又高效使用的城市建筑综合体形态。 。 总指标 总用地面积 10654 平方米 总建筑面积： 60797 平方米 地上建筑面积 39916 平方米 地下建筑面积 20881 平方米 办公建筑面积 22034 平方米 商业面积 15517 平方米 配套餐饮建筑面积 877平方米 地下汽车库建筑面积 9260 平方米 设备及其他辅助面积 8030平方米 BEA Confidential. | 8 本案项目区块性质 ---本案位于五角场地区的中央社区 整个五角场地区以中心环岛为中心共分为6个区域，其分别为：环岛中心商业区、中央社区、复旦北校区、复旦南校区、国权科技园区和环岛东区。 本 案 本案位于政德东路与国和路口处,杨浦区中央社区区块，因此本案周边多以居民区与便利店为主，社区配套相对较完善。 BEA Confidential. | 9 BEA Confidential. | 10 A 区域商业概述 BEA Confidential. | 11 A1-1 杨浦区在上海的区块地位 A1-2 杨浦区整体范围及城市定位 A1-3 杨浦区财政收入情况 A1-4 杨浦区GDP经济指标 A1-5 杨浦消费统计 BE