不动产财产权的自由与限制(上).doc

不动产财产权的自由与限制(上) 　　一、引　　言 　　所有权绝对、契约自由和过失责任并列为民法的三大原则，而所有权绝对原则其实就是指所有权人原则上得自由使用收益处分其所有物。所有权是财产权的核心，而财产权人原则上也得自由使用收益处分其财产权。广义的财产权可以包括契约所生的权利，如果是针对取得不动产的权利，则取得不动产财产权的自由，也是不动产财产权自由的内涵之一。因此，人们原则上可以自由取得不动产财产权，不动产财产权人原则上得自由使用收益处分其财产权，并排除他人干涉，即是不动产财产权自由原则。然而，不动产财产权自由原则是为了提供财产权人生产的诱因，原则上符合公共利益，如果放任不动产财产权自由，无法符合公共利益，就有必要依一定程序，加以限制。政府限制不动产财产权必须以必要者为限，不能违反宪法保障财产权的意旨，基于限制的功能在于弥补财产权自由的不完美处，而限制有其成本，因此，不动产财产权自由与限制，应取得平衡，以求得国家和人民利益的极大值。 　　本文第二部分首先从不动产和财产权的概念出发，定义不动产财产权;第三部分说明不动产财产权自由的意旨，作为全文探讨的基础;第四部分探讨政府限制不动产财产权的法律基础和合宪性的界线，以表明政府对私人不动产财产权的限制也受到宪法的限制;第五部分列举台湾地区法制上对于不动产财产权的限制内容，包括取得、使用、收益、处分和排除他人干涉的限制以及课税，以明了限制的内容;第六部分阐述限制不动产财产权的功能与成本，作为限制不动产财产权的考虑依据;第七部分主张不动产财产权仍以自由为原则，限制必须符合正当法律程序，以取得二者的平衡;第八部分总结全文，提出本文结论。 　　二、不动产财产权的定义 　　(一) 不动产 　　依“民法”第66 条的规定，不动产为土地及其定着物，所谓土地，依“土地法”第1 条的规定，为水陆及天然富源。水是指水地，陆指陆地，天然富源指天然资源，这是最广义的土地。广义的土地指水地和陆地，然则日常惯称的土地则是指陆地而言，这是土地的核心意义，“民法”???773 条规定了土地所有权的范围，从其用语可知，该条所谓土地也指陆地而言;因此，本文中土地一词，如未特别指明，则专指陆地而言。 　　“民法”第66 条所谓的定着物，“释字第九十三号”认为指非土地之构成部分，继续附着于土地，而达一定经济上目的，不易移动其所在之物而言。“民法”债编和物权编相类似用语则变为建筑物和工作物，“土地法”第5 条则称为建筑改良物，包括附着土地的建筑物或工事，建筑改良物可以为所有权和他项权利的登记，“建筑法”第4 条称建筑物为定着于土地上或地面下具有顶盖、梁柱或墙壁，供个人或公众使用之构造物或杂项工作物，杂项工作物则系指营业炉灶、水塔、望台、广告牌、散装仓、广播塔、烟囱、围墙、驳嵌、高架游戏设施、游泳池、地下储藏库、建筑物兴建完成后增设之中央系统空气调节、升降设备、防空避难、污物处理及挖填土石方等工程。 　　综合以上定义和用语，可知定着物是指广义的建筑物，即为建筑改良物，包括狭义的建筑物和工事或工作物而言，定着物为法律名词，建筑物则为日常惯称语，因此本文中建筑物一词若未特别指明，则系指广义建筑物，即定着物而言。建筑物又以房屋为主，因此一般所谓不动产大多指土地和房屋，在海峡两岸，不动产也常被称为房地产，本文所称的不动产虽系以土地和房屋为主，但仍包括其它建筑物。 　　(二) 财产权 　　财产权最核心的概念是所有权，因为所有权是永久地、概括地、全面地直接占有支配物的权利，决定物的全部权利的归属;然而，因为对物的权利可以为质、量、时间和空间的切割，因而，在同一物上，即可能存在其它对物的权利(物权) ，因此，财产权通常包括所有权和其它物权。物权其实就是通俗用语的财产一词，相当于英美法财产(property) 一词，然而物权是“台湾地区民法典”的正式用语，与契约和侵权行为所生的债权并列为财产权，因此，广义财产权的概念，除了物权外，仍包括定义为债权的权利，相当于英文的patrimony 一词，只是在英美等国，很少使用patrimony 一词，而是有时将property 一词扩及到原属契约上的权利。因为契约是财产取得和处分的方式，保护契约自由和财产权保障有关，侵权行为会发生损害赔偿责任，也与财产有关，因此，都属于广义财产权或财产法的范围。 　　(三) 不动产财产权 　　承前述，依广义财产权概念，不动产上的财产权不以不动产所有权为限，尚包括分类为不动产限制物权和不动产债权的权利，在台湾地区，不动产限制物权以“民法”物权编所规定的地上权、永佃权、地役权、典权、抵押权为主，也包括“土地法”第133 条的耕作权;不动产债权则以不动产租赁权为主，是规定在债编的使用收益不动产的权利。以上各种不动产的权利，均是财产权，因此，均为不动产财产权的范围。 　　上