格力旺角商业文化中心销策划方案格力旺角商业文化中心销售策划方案.doc

[金旺角]横空出世 盛世年华商铺营销策划方案 做一个营销方案，犹如诊断一次市场症候， 让我们从行之有效的望、闻、问、切着手吧。 一、望（观市场气色） 新乡商业概况 　　1、 新乡商圈分布及特征： 　　著名商业街有平原路、步行街等，平原路西段1.5千米的路段上有将近25家大型商场，总营业面积近100万平方米（为国际标准密度的10多倍）。千人拥有商场500多平方米。拥有一批世界著名的零售大卖场。　　新乡沃尔玛购物广场（3.8万平方米） 百货 新乡劳动路店　　新乡沃尔玛生活广场 新乡新区店(在建)　　胖东来购物广场(4万平方米) 百货 新乡平原路中段　　新乡千盛百货(3万平方米) 时装\百货 新乡平原路中段　　新乡丹尼斯(3万平方米) 百货 新乡平原路中段　　新乡新玛特(7万平方米) 时装 新乡市解放大道218号　　新乡东方文化商业步行街(15万平方米) 百货、服饰、手机 新乡人民路132号　　新乡市富达购物广场(8万平方米) 百货 新乡市汽车东站　　新乡百货大楼有限责任公司(1.8万平方米) 百货五金等 市平原路 93号　　平原商场股份有限公司(4万平方米) 综合百货 市平原路25号　　新乡华彬大厦商贸有限公司(2.8万平方米) 日用百货 市平原路44号　　新大新商厦(4万平方米) 日用百货 市平原路52号　　新乡市第二百货公司(1.2万平方米) 百货、电脑、图书 市平原路19号　　豫北大厦(2万平方米) 百货、珠宝、电器 市平原路96号　　新乡市金利来购物中心(2.3万平方米) 百货、小商品批发 新乡市孟姜女路3号（火车站南邻）　　平原路商圈还有开源商务广场（2万平方米）、商业步行街（12万平方米）、光彩大市场（50万平方米）、汇金国际城市广场（总体量70万平方米）、新乡宝龙城市广场（100万?大型国际商业中心）等在建商业中心。经过多年的发展，目前珠海基本形成三大商圈：即拱北商圈，吉大商圈与香洲商圈。 　　拱北商圈： 　　--商圈面积近18平方公里，可开发用地日益稀缺。 　　--紧邻澳门，日人流量超过40万，是目前珠海最具活力的商圈。 　　--以口岸广场、莲花路步行街、万佳百货、迎宾广场为核心，以百货、综合性超市及百货为特色。 　　--消费群体集中在澳门、本地居民及外来游客。商圈辐射能力极强。 　　吉大商圈 　　--商圈面积约13平方公里，正在逐步形成珠海流通业和商务区的中心商圈。 　　--商圈日人流量达25万，良好的环境使其成为珠海中高档商品的集聚地。 　　--以免税商场、海天购物城、珠海百货、铜锣湾百货为核心，以百货、写字楼及休闲文化为特质。 　　--消费群主要为本地居民及外来游客以及追求品位和时尚的消费者。商圈的辐射力仅次于拱北。 　　香洲商圈 　　--香洲商圈由于其地域特征，基本形成以扬名广场、香洲百货、香埠路步行街、湾仔沙电脑城为核心的凤凰南商圈与以茂业百货、鑫宝路商业中心为核心的南坑商圈。 　　--商圈面积约15平方公里，其消费群主要以本商圈居民为主，辐射力相对较弱。 　　--商圈主要以百货、超市、专业市场为主，随着商圈业态不断完善将与上述两大商圈形成鼎力之势。 　　--日人流量近20万，经历80年代后期的衰落，近年发展速度较快。 　　2、 新香洲商业现状及前景： 　　现状： 　　--尚未形成商圈形态，商业气氛较淡。以临街商铺分散型、个体式经营为主，缺乏经营特色，生命力较弱。 　　--目前没有具规模档次的商业中心，商业业态表现为有限的几个社区店、便利店。仅仅以满足周边社区日常用品和食品的需求。 　　--面积近 12平方公里，可开发储备土地丰富，相对于上述三个商圈，新香洲总体特征为地广人稀潜力大。 　　前景： 　　--在建及规划的楼盘众多，将成为未来珠海的主要居住区。 　　--随着政府机构迁入该区域，将成为珠海新的经济兴奋点。 　　--依托政府“文化兴市”的思路，该区域将打造成珠海商贸、文体、汽车为一体的商业文化中心。 　　3、 项目市场竞争： 　　翠华时代广场：由珠海电力房产投资在建，位于创业路与人民西路交汇处，占地面积32062.2㎡，规划有13栋小高层住宅及27381.13㎡的商场，商场规划为一至二层。距格力旺角商业文化中心约300米，是格力旺角商业文化中心最具竞争力的项目之一。 　　新格里拉项目：建筑面积为12.8万㎡，距旺角商业文化中心东北面约100米，隔心华路相望，临街地铺一二层为1.92万㎡，项目三面临街。 　　五洲花城步行街：项目位于银桦路中段，建筑面积9.6万㎡，距格力旺角约1200米，项目三面临街，临街地铺一、二层计1.6万㎡，年内将推出认购。 　　拱北中邦城商业步行街：项目位于迎宾南路原北岭旧村，商业建筑面积4万多㎡，项目部分拆迁完毕，准备桩基工程施工，据悉年内将推