仓库租赁谈判要点及分析-.doc

PAGE  PAGE 4 XX公司仓库租赁谈判要点及分析 一、合作意愿前景 XXX公司与XX公司进行合作多年，多年前在XX公司原有荒地上建起了饲料公司，并先后租用了XX公司的仓库与空地，拓展了厂区空间，形成了目前的规模。现租有XX公司面积约12127.8平方米(18.2亩)，其中原XX公司仓库约5779 m2 ，XXX公司自建仓库面积约3051 m2 ,其他建筑面积约3447.2 m2 。 目前，原有租赁合同将于2012年5月18日到期，自2011年9月双方就续租事宜进行谈判，双方希望通过谈判，能够各取所需，各有所利，继续合作共赢。 二、双方利益 我方利益：目前公司所处位置相对成行，交通相对便利，并且在此持续经营十多年，积累了良好的客户资源，如果能够以比较合理的价格长期租赁，用于饲料生产经营，将符合公司利益，有助于公司健康稳定的发展，并为新厂建设争取更多的时间。 对方利益：XX公司希望在2013年公司改制前，在不投入维修费用的情况下，能够继续出租获得较好的租金，并有可能希望通过租赁谈判过程，有关人员获得额外利益。 三、双方的优势与劣势 1、我方优势与劣势： （1）实际仓库面积约为8872.1m2，报送数据约为9469 m2，对于最终按实际面积计算，对方可能存在误判； （2）目前租期只能保证到2013年，租期短，不利于长期整体承租； （3）场地不规整，仓库、空地分布不合理，不适合大宗物品搬运； （4）现有仓库顶棚锈蚀严重，维修费用较大，相对于短期的租赁则不划算； （5）只按仓库实际计算租金，空地、宿舍不计算在内，相对降低了部分租金； （6）我方短期内没有更好的搬迁地方，相对需要在此的愿意更为迫切； （7）在XX公司只能做出一年多的承租保证中，不好另找客户； （8）XX公司面临改制，对于内部相关人员可能是个人收益的机会； 2、对方优势及劣势： XX公司拥有明晰的场地所有权，拥有支配租赁选择优先表决权，虽然决定权在国资委，但可以充分肯定，在一年多的租期内，其表决权影响力还是较大的 原合同期限到后，地面上的建筑物均为XX公司所有，是新的租赁增值点； 现在所在位置周边地租日益看涨，果品公司、中外储运公司等物流仓库平均价格都达到每月12元/ m2 以上，新建仓库短期租金更达到每月17-19元m2不等； 现所在位置处于南宁市快环以内，紧靠火车专线，附近物流仓储公司繁多，大宗仓储物流发达； 对于XX公司而言，能够整体出租既利于其管理，也利于收益最大化； 四、谈价目标 1、最理想目标：按实际使用仓库面积8872.1 m2(7752.1+1120 m2 ) 计算，其他建筑物不计算租金，租期2年，至2014年5月18日；租金 6 元/月，共计 127.76万元，一次付款。到期后，仍按原方案续签合同5年以上，2013年6月（即第二年起）起，年租金按5%递增。 2、可接受目标：按实际使用仓库面积8872.1 m2(7752.1+1120 m2 ) 计算，其他建筑物不计算租金，租期19个月，至2013年12月底。租金 7 元/月，共计 117.99 万元，分两次付款。合同到期前3个月谈定续租事宜，如不能续租 2年以上，XX公司承担维修仓库顶棚费用50%，从第二次付款中扣除。 3、最低的目标：按实际使用仓库面积8872.1 m2(7752.1+1120 m2 ) 计算，其他建 筑物不计算租金，租期12个月，至2013年5月底。租金 8 元/月，共计 85.2万元，分两次付款，第二次付款在2013年4月底付清。合同到期前3个月谈定续租事宜，如不能续租 1年以上，XX公司承担维修仓库顶棚费用80%，从第二次付款中扣除。 五、双方态势分析： 1、相对于XX公司而言，我方所处的势态较为被动，短时间内还不能进行搬迁，我们的最低要求是续租一年至2013年底，租金不超过100万/年，这点契合目前XX公司的要求，完全可以达成目标； 2、如果我们希望能够继续在此地经营下去的话，100万元/年的价格在未来几年将会递增，势必加重XXX公司负担，甚至利润全交了租金，因此必须给下一次的谈价留下空间。 3、同时，XX公司面临改制问题，其内部相关人员将会产生人事变动，出现人在其位谋其利的机会，尤其是国企人员，这也许可以给我们提供获得价格优惠之外的利益，达成最理想目标。 4、但，又因为是国企单位，有其自身监督机制，其价格提出来后，参与谈判的人员也不好做太多让步，8元/ m2 相对降于周边的价格的提出，间接证明了这一点。因此，我们可以在其再让步到7-8元之间时，接受价格，甚至可以完全接受8元价格，但必须争取其他条件的优惠，如再续租年限长、维修费用分担等。 六、下一步谈判策略与分析 1、按我们最理想目标，以合同文本的形式，提交我们的