房地产估价和其要素.pptVIP

2. 房地产估价及其要素;本章主要内容;2.1 房地产估价阐释;;2.1.2 房地产估价术语释义;2）估价对象;3）估价目的;4）估价原则; 5）估价程序;6）估价方法;;2.1.3 房地产估价基本假设;2.1.4 房地产估价的必要性;2.2 房地产估价原则;房地产估价的行为准则是指估价工作中对估价人员的总要求——独立、客观、公正，它是房地产估价工作开展的基础性原则，是房地产估价的最高行为准则。; 房地产估价人员应遵循的技术性原则包括： ①合法原则 ②最高最佳使用原则 ③估价时点原则 ④替代原则;2.2.2 合法原则;2.2.3 最高最佳使用原则;最高最佳使用的判断程序 ;最高最佳使用的判断选择 ;2.2.4 估价时点原则;在具体的一个估价项目中，估价时点究竟是现在、过去还是未来，是由估价目的决定的，并且所对应的估价对象状况和房地产市场状况也不相同。 不同估价目的的房地产估价，其估价时点与估价估价所依据的估价对象状况与房地产市场状况的关系见下表： ; 各种情形具体举例说明如下： （1）估价时点为过去、估价对象为过去的情况，多出现在房地产纠纷案件中，特别是对过去的估价结果有异议而引起的复核估价或估价鉴定。 （2）估价时点为现在、估价对象为过去的情况，多出现在房地产损害赔偿和保险理赔案件中。 （3）估价时点为现在、估价对象为现在的情况，是估价中最常出现和遇到最多的。 （4）估价时点为现在、估价对象为未来的情况比较特殊，多用于评估房地产的预售或预购价格。 （5）估价时点为未来的情况，多出现在房地产市场预测、为房地产投资分析提供价值依据的情况中，特别是预估房地产在未来开发完成后的价值。 ;2.2.5 替代原则; 替代原则说明了在进行房地产估价中，必须注意以下两个方面的问题： （1）在评估同一宗房地产的价格时，如果附近有若干相近效用的房地产存在着价格，则可以依据替代原则，由这些相近效用的房地产的价格推算出估价对象的价格。 （2）在评估一宗房地产，不能孤立的思考其价格，而应该综合相近效用的房地产的价格进行考虑。 ;2.3 房地产估价专业人员与机构 ;（1）房地产估价员 房地产估价员是指经过房地产估价员从业资格考试合格，依法取得房地产估价员资格证书并从事房地产估价活动的人员。 房地产估价员的考试办法，由省、自治区人民政府建设行政主管部门和直辖市房地产管理部门制订。 （2）房地产估价师 房地产估价师是指注册房地产估价师，即经过全国房地产估价师执业资格考试合格或者资格认定、资格互认，依法取得房地产估价师注册证书，从事房地产估价活动的人员。 注册房地产估价师分为专职和兼职两类。 房地产估价师的考试办法，由国务院建设行政主管部门和人事主管部门共同制定。 ;2.3.2专业房地产估价机构 ;各资质房地产估价机构的业务范围;2.3.3 专业房地产估价管理机构