动态盈利能力指标及其计算.doc

动态盈利能力指标及其计算 一、财务净现值 财务净现值（FNPV），是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率ic（史记：ic有两个内涵，一是行业的基准收益率，二是企业设定的目标收益率，这两者是有区别的），将项目计算期内各年的净现金流量折算到投资活动起始点的现值之和，是房地产开发项目财务评价中的一个重要经济指标。计算期的选取规则如表6-3所示。 房地产投资项目计算期选取规则　表6-3 项目类型计算期（开发经营期）界定开发投资出售为项目开发期与销售期之和。开发期是从购买土地使用权开始到项目竣工验收的时间周期，包括准备期（前期）和建造期；销售期是从正式销售（含预售）开始到销售完毕的时间周期；当预售商品房时，开发期与销售期有部分时间重叠。出租或自营为开发期与经营期之和。经营期为预计出租经营或自营的时间周期；以出租或自营起始之日的土地使用权剩余年限和建筑物剩余经济寿命中较短的年限为准；为计算方便，也可视分析精度的要求，取10～20年。置业投资为经营准备期和经营期之和。经营准备期为开业准备活动所占用的时间，从获取物业所有权（使用权）开始，到出租经营或自营活动正式开始截止；经营准备期的时间长短，与购入物业的初始装修状态等因素相关。基准收益率（或目标收益率）是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，是导致投资行为发生所要求的最低投资报酬率，称为最低要求收益率（MARR）。决定基准收益率（或目标收益率）大小的因素主要是资金成本和项目风险。（MARR相当于临界点分析时（不是保本点）的报酬率） 解读：资金成本越大，则MARR也越大，项目风险越高，则MARR也越大。 解读：财务净现值公式是财务内部收益率和动态投资回收期公式的原型。 如果FNPV大于或等于0，说明该项目的获利能力达到或超过了基准收益率（或者目标收益率）的要求，因而在财务上是可以接受的。如果FNPV小于0，则项目不可接受。 【2002年试题】某房地产开发项目的财务净现值大于零，说明该项目的收益率高于（　）。 A．社会平均收益率 B．通货膨胀率 C．国民经济增长率 D．项目基准收益率 答案：D ［例6－1］已知某投资项目的净现金流量如下表所示。如果投资者目标收益率为10%，求该投资项目的财务净现值。 单位：万元 年份0l2345现金流入量300300300300300现金流出量1000净现金流量-1000300300300300300 二、财务内部收益率 财务内部收益率（FIRR），是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率，是评估项目盈利性（主要是保本性）的基本指标。其计算公式为 财务内部收益率的经济含义是在项目寿命期内项目内部未收回投资每年的净收益率。同时意味着，到项目寿命期终了时，所有投资可以被完全收回。（FIRR相当于保本点分析中的报酬率） 财务内部收益率可以通过内插法求得。即先按目标收益率或基准收益率求得项目的财务净现值，如为正，则采用更高的折现率使净现值为接近于零的正值和负值各一个，最后用内插法公式求出。 解读：按目标收益率或基准收益率求得项目的财务净现值，如为负，则不用再计算FIRR了，此时已无意义，因为该项目的获利能力小于基准收益率或目标收益率的要求，在财务上不可接受。 财务内部收益率计算公式如下： 式中i1和i2之差不应超过l%～2%，否则，折现率i1、i2和净现值之间不能近似于线性关系，从而使所求得的内部收益率失真（图6－2）。 财务内部收益率推导式：由相似三角形“对应角相等，对应边成比例”关系可得：，将上式变形可得到财务内部收益率公式。 【2006年试题】某房地产开发项目采用20％的折现率计算出的项目净现值为16万元，该项目的财务内部收益率（　）。 A．小于20％ B．满足目标收益率要求 C．大于20％ D．不满足目标收益率要求 答案：C 【2005年试题】已知某投资项目折现率为11％时，净现值为1700万元，折现率为12％时，净现值为-870万元。则该投资项目的内部收益率是（　）。 A．11．12％ B．11．36％ C．11．661％ D．12．95％ 答案：C 解析：=11%+1700×(12%-11%)/(1700+870)=11．66％。 内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率。如果贷款利率高于内部收益率，项目投资就会面临亏损。因此所求出的内部收益率是可以接受贷款的最高利率。将所求出的内部收益率与行业基准收益率或目标收益率ic比较，当FIRR大于或等于ic时，则认为项目在财务上是可以接受的。如FIRR小于ic，则项目不可接受。 解读：把财务内部收益率视为项目投资所能支付的最高贷款利率，是在全投资前提下的，即全投资预期投资收益率＝贷款利率