第3章节城市土地定级[19-20].ppt

Urban Land Valuation ;上节回顾：城市土地定级的概念; ;§3.1 城市土地定级概述 §3.2 城市土地定级的多因素综合评判法 §3.3 城市土地定级的级差收益法 §3.4 城市土地的地价分区定级方法 §3.5 城市土地定级的实例 ;§3.2 城市土地定级的多因素综合评判法 ;一、多因素综合评判法思路 ; ;§3.2 城市土地定级的多因素综合评判法 ;;二、定级因素因子体系确定;二、定级因素因子体系确定;§3.2 城市土地定级的多因素综合评判法 ;三、定级因素因子权重计算;三、定级因素因子权重计算;三、定级因素因子权重计算;（二）特尔菲法（ 专家打分法） ;（二）特尔菲法（ 专家打分法） ;（二）特尔菲法（ 专家打分法） ;2．定级因素权重的特尔菲确定过程 第三步：各专家打分的总排权重统计 设：E为某因素权重的均值； δ为某因素权重的标准差； n为打分的专家数；ai为第i位专家的对某因素的权重。 （1）权重均值计算 （2）权重均方差计算 （3）标准差计算 （4）变异系数计算 ;2．定级因素权重的特尔菲确定过程 第四步：打分专家的检验与剔除 可以按照统计检验方法（如专家权重与均值的差2倍标准差）对专家进行检验剔除，并计算最终的权重结果。 第五步：反馈调查和意见汇总整理 如果第四步中合格专家人数不符合统计要求，则将权重计算的结果进行说明整理并反馈给专家，进行再次打分。直到结果符合统计要求。;三、定级因素因子权重计算;三、定级因素因子权重计算;三、定级因素因子权重计算;三、定级因素因子权重计算;三、定级因素因子权重计算;三、定级因素因子权重计算;三、定级因素因子权重计算;三、定级因素因子权重计算;三、定级因素因子权重计算;三、定级因素因子权重计算;（三）层次分析法;三、定级因素因子权重计算;（三）层次分析法;三、定级因素因子权重计算;重要性比例标度：0, 0.5 , 1;§3.2 城市土地定级的多因素综合评判法 ;四、定级因子实体指标分析;四、定级因子实体指标分析;四、定级因子实体指标分析;四、定级因子实体指标分析;（3）特殊情况介绍 商服中心：高级商服中心包含低一级商服中心的功能，因此需要对商服中心的功能分进行分割计算  人口密度：在居住用地定级中，该因子对土地质量影响作用分大小与指标值是否接近最佳人口密度相关。  规划设施：通过规划折扣系数对功能分进行修正，规划折扣系数修正公式如下： ; 对影响大小和空间范围存在等级差异的因子，例如：以商服中心的影响为例，许多商业服务必须在高等级商服中心才能获取，相应高等级的商业服务中心就比低等级的影响的空间范围大。 按照空间对象竞争原则，在分析这类因子影响空间范围并计算作用半径时就应该分等级进行。;四、定级因子实体指标分析;四、定级因子实体指标分析; 2、线状因子： 与点状因子分析方法类似，同样采用影响范围的面积总和等于评估区面积。 (1)传统方法： 按照空间直线距离影响的方式，线状因子的影响范围是以因子本身中心线向两边展开距离为D的缓冲带。推导有： ;四、定级因子实体指标分析;四、定级因子实体指标分析;思考题;§3.2 城市土地定级的多因素综合评判法