房地产投资第1章.ppt

第一章  房地产投资概述; 一、房地产定义 房地产(real estate)是房产和地产的总称，是指土地、建筑物和固着在土地建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益. 内涵:房地产的物质实体、权益（所有权、使用权等部分产权和完全产权其价格不同）以及区位。 A、前两者是同等重要的 B、房地产是三者的结合，而区位对其价值作用是房地产所独有的 Location 、 Location 、 Location (香港地产商李嘉诚) ;二、房地产的特征 1、物理特性 ? 不可移动性（Immobility） ? 异质性（Nonhomogeneity） ? 不可推毁性 (Indestructibility ） ? 寿命长久性 居住用地：70年， 工业：50年 教育、科技、文化、卫生、体育：50年 商业、旅游、娱乐：40年 综合或者其他用地：50年 ; 2、经济特性 ? 稀缺性（Scarcity） ? 高价值性(High value) ?相关性（Coorelativity） ?外部性（Externality）外部效应：某个人一项经济活动给社会上其他成员带来好处，而自己得不到补偿，此时个人经济活动中所得的私人利益小于该项经济活动带来的社会利益，这就是外部经济（例如在房子旁种花、草、树、木）。 反之，私人成本小于社会成本为外部不经济（在房子旁建化工厂）。 ?易受政策限制性 ?保值增值性通货膨胀：即投入资金的增殖速度抵消货币的贬值速度。 ;房地产投资;二、房地产投资的形式;;;;; ;1．土地开发(土地银行家) 一般地，这些土地开发商在城市扩展的边缘地段购买毛地或生地，在对其进行一定程度的开发后，使其具备“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件，然后再分割出售、部分出售、部分自建或全部自建。 2．土地投机 土地投机是指土地投机商单纯为了获取土地升值而购买及持有土地，在能够获得足够的利润时将土地原封不动地出售。 ;土地银行家与开发商?;（二）住宅投资 住宅投资包括住宅的开发建设、购买、出租、出售等活动。 住宅投资还可分为两类，即出租性住宅和销售性住宅。前者 是指那些由开发商经??，将住宅的使用权分期出租给住户的住宅；后者是指那些通过一次性付款或分期付款将住宅产权让渡给住户的住宅。 根据住宅的质量等级和规格，又可分为普通住宅、高级住宅及别墅等 1.单户住宅投资 2.多户公寓投资 ; （三）零售房地产业投资 1、铺面房投资 在城市繁华街道的两侧的小店铺通常被称为铺面房. 优点（1）对小投资者具有吸引力 （2）管理相对容易 （3）地理位置非常重要 2、零售仓储投资 向周围居民出售日常生活用品（食物、生活必需品及其他杂物）及提供日常服务（洗衣、干洗、理发、修鞋等）的服务类房地产被称为零售仓储或小型购买中心。这类小型购物中心通常位于社区内。 ;3、购物中心 投资购物中心房地产时,投资者要考虑许多因素，包括： (1)地理位置 (2)设计 (3)规模 (4)主要承租人 (5)关联度 (6)店面面积 (7)车位状况 (8)承租人的整体状况 ; （四）写字楼房地产投资 办公楼宇通常被称为写字楼 影响写字楼投资成败的因素 1.出租能力 2.租金增长率 3.租约到期时的续租 4.净面积与总面积的比率 ; （五）工业用房的房地产投资 1、工业用房地产投资类型 （1）工业园区 （2）工业厂房 （3）仓库 2、工业用房地产投资的特点 （1）低周转率 （2）其价值与租户的经济效益紧密相连 （3）租约的长期性 ; （六）休闲性房地产投资 休闲性房地产是指那些具有娱乐、休闲性的物业项目，如健身中心、游乐场、动物园、剧院、电影院、养老院、保健医院及各种俱乐部性质的网球场、高尔夫球场等等。 休闲性房地产投资属于高风险投资，因为休闲性物业的需求很不稳定。 ;三、房地产投资要素的构