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商业地产规律选编
1.地块位置(市场)要适合做商业项目(能不能做?)
2.市场定位适合目标客群(如何做?)
3.招商规划、租金定价合理(具体怎么做?)
4.物业设施满足商业运营要求(如何保证能做?)
5.成本费用提前核算控制(如何保证项目盈利?)
6.管理运营专业、企划活动精彩(如何保证项目持续盈利?)
7.良性循环确立投资收益保证
;1.地块位置(市场)要适合做商业项目
a不是所有地块都能做商业
b做一个商业项目必须有足够的市场(消费人群,如开公司进入新市场一样)
c位置的意义是项目开始前对市场容量的判断与评估
d市场容量决定能不能做这个项目,以及项目的体量大小(社区商业举例)
e位置(市场容量)对于商业项目的成败,可以说有决定性影响
f新区项目培养期过长(丹尼斯七天地)
g老城区项目竞争过于激烈(沈阳)兰德中心
2.市场定位适合目标客群
a有足够的市场之后,如何来参与进市场竞争?
b分析市场竞争情况(没有竞争巨大空间,竞争激烈)分析自身优势与劣势(资源丰富,资源不足?)swot分析
c竞争激烈,资源一般,没法正面竞争(细分市场,360)
d商业的竞争在于低成本和差异化(主题、买手),同质化严重
e市场定位主要考虑竞争和市场细分及自身优劣等因素;3.招商规划、租金定价合理
a业态组合占比(客群年龄情况,客群消费情况,项目规模)购物、餐饮、娱乐52:18:30黄金占比(郊区项目和老城区项目)
(不同业态承租能力不同,兼顾投资收益和客群市场)
b动线规划;人流、货流、车流路线;垂直动线和水平动线;
c各业态区域落位(根据客流方向+商品的需求弹性+商品销售的相关性)(本土+台湾+日韩百货)(通过动线规划+业态落位保证项目人流均匀分布)
d租金定价(投资收益、销售倒推、市场竞争定价)
e租金的实现形式(扣率,租金+扣率,租金)商业销售弹性
f具体品牌品类的合作方式(经销、代销、联营、租赁根据产品的市场竞争状态来确定)品类顺序,定位品牌、女装先定
g招商的关键在于死角位置的招商,在于死角位置的布局
h商业项目的产品是什么?我们在和其他项目竞争什么?是一个优质的产品组???包括需要的数量、质量、和服务标准。大卫城就比万象城好,数量多;4.物业设施满足商业运营要求(消防、餐饮、影院,规划后建设)
a商业运营要求消防最多最大(防火分区、卷帘、喷淋、烟感、手报、声光、消防广播、消防强排)
b空调系统、电力、排烟、给水、排水、弱电、监控、燃气、排污、排油污、隔油池
c荷载、防水
d餐饮物业的标准化配置
e特殊业态(影院)的物业配置
5.成本费用提前预估(建设成本折旧、冷暖空调电费、人员成本)
a.电费(各种电费)
b.空调燃气费用
c.人员配置(物业维护、安保、收银)
d.精算成本才能盈利
f开业之后就是节能降耗,降低成本;6.管理运营企划活动严格保证
a.开业后客流、客群的监测
b.店铺销售业绩的监测
c.企划活动的支持(精于内容,准于宣传)
d.招商规划执行的评价(商户业绩)
e.调整方案的准备(数据依据,珠宝调整案例)
f.开业效果好时候管理
g.开业后效果差,商户赔钱状态(长远利益、与短期利益)
h.管理不善如宝龙
7.良性循环确立、长期受益的保证
a.持续的严格的商业运营是项目长期发展的保证(曼哈顿、360)
b.根据客群的变化不断改变(CRM系统)
c.根据竞争环境的变化不断改变;商场有道,
功到自然成。;;市场前景(容量)分析;项目客群市场定位
根据客群消费能力确定项目低端、中端、高档目标定位
在中高档小区的项目中,品牌确定、差异化、个性化、精致社区
万科2049项目;
业态规划、租金定价
根据客群年龄阶段组合来确定业态规划
物业满足条件(电力和燃气)(尤其是特色餐饮、特殊行业对此要求高)
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