商业地产招商基础知识选编.ppt

商业地产招商基础知识分享;各种业态业种选址要求;商业地产招商策划是商业地产营销策略上的重要一环，是商业地产成功与否的关键原因之一。招商的成败关系到项目是否可以顺利开业，优质的主力商户是商场长久发展的中流砥柱。我们认为一个商业项目的真正成功是商场日后持续经营的长久旺盛，而统一招商就是为以后经营的兴旺奠定坚实的基石。;业态 怎么卖;业态 是零售店向确定的顾客群提供确定的商品和服务的具体形态，业态是零售活动的具体形式。 通俗理解， 业态就是指零售店卖给谁、卖什么和如何卖的具体经营形式。 ;百货店 department store(Dept．) 在一个大建筑物内，根据不同商品部门设销售区，开展 各自的进货、管理、运营的零售业态。 ;超级市场 Super market(S．M) 采取自选销售方式、以销售生鲜商品、食品和向顾客提供日常 必需品为主要目的的零售业态。 ;大型综合超市 generalmerchandise store(G．M．S) 采取自选销售方式，以销售大众化实用品为主，并将超级市场和折扣 商店的经营优势合为一体的、满足顾客一次性购全的零售业态。 ;便利店convenience store(Cv．S) 满足顾客便利性需求为主要目的的零售业态。;专业店 Specialty Store(S．S) 经营某一大类商品为主，并且具备有丰富专业知识的销售人 员和提供适当售后服务的零售业态。;专卖店 exclusive shop 专门经营或授权经营制造商品牌和中间商品牌的零售业态。;购物中心 shopping center(S．C) 企业有计划地开发、拥有、管理运营的各类零售业态、服务 设施的集合体。;仓储商店 Warehouse Store 在大型综合超市经营的商品基础上，筛选大众化实用品销售，并实行储销一体、以提供有限服务和低价格商品为主要特征的、采取自选方式销售的零售业态。 ;家居中心 home center(H．C) 以与改善、建设家庭居住环境有关的装饰、装修等用品、日用杂品、技术及服务为主的、采取自选方式销售的零售业态。;业种 指的是商业经营、贩卖、代理商品（物品+服务）种类，业种店是根据经营商品种类的不同来区分的。与业态一样，业种是组成商业地产概念的基础。 通俗理解， 就是面向顾客某类用途的商店营业种类，特征是“卖什么”。目前国内零售消费市场可细分上百个业种，国外发达国家更多，难以胜数。;家居类;中式餐厅;康体休闲类;配套服务; 经营合作模式;即纯租金的支付方式，按固定的租金单价，核算承租面积月租金;大型百货商场一般都是采用扣点的方式与经销商合作，将两者的利益绑在一起。跟品牌大小有关，品类利润大小有关，所扣的点数也不一样。而商业步行街很少采用此模式，但可根据我司所希望引进品牌的高度来灵活运用。 服装类（女装、男装、童装）、家居床品、鞋类： 一线品牌10~15%左右 二线品牌在15~20%左右 三线品牌则在25~30%不等 化妆品： 一线品牌8~15%左右 二三线品牌15~25%不等 珠宝、名表和数码类产品的扣点较少，多在4~6%不等 餐厅多为纯租赁方式，但也有扣点存在 一线餐厅8~10%左右 二三线品牌在10~15%左右;现在商场与经销商之间更多的是采用保底加扣点的模式。 此种模式前提可保证商场最基本的利益，在给商户一定支持的同时，也给商场的收益带来保障。销售保底的存在，在保底的基础上再扣点，销售额如果低于保底，则按保底金额*扣点算租金；如果销售额超过保底，则按实际销售额*扣点来收取租金，即销售额与保底之间取最高值乘以扣点数来收取租金，至于扣点数则和上面纯扣点的模式一样，根据品牌层次和业态类型扣点也有所差别。 电影院、KFC、必胜客采取该方式;这种做法主要针对引进国际知名品牌，甲方按乙方（商家）要求帮其完成部份或全部室内、外装修。;1、租金： 商铺面积*单平米价格 2、租赁年限： 由于根据商家经营的业态的不同，投资回报周期也有所不同，故此一般根据商户所经营的业态来洽谈租赁年限； 3、租金递增方式： 租赁合同期内约定的一个租金涨幅比例 4、装修免租期： 在商户开业前的免租扶持政策，此期间多半为不计租金（需计物业管理费），待商户正式营业后起计租金。 5、租金支付方式： 与租赁商户之间约定一个押金以及租金的支付方式；目前常见支付形式有： 押三付三 押二付六 押一年付;品类;通过市场调查、项目分析、商业定位，预先明确需要引入的商家;百货;大型超市;连锁快餐店（中式）;1、物业位置 （1）、商业区或繁华街市附近 （2）、社区型或便利型商业街市 2、物业条件及其他要求 （1）、产权：物业产权清晰 （2）、面积要求：面积大小不等 （3）、楼层：经营楼层不定 （4）、层高：层高净高3.