土地估价理论与方法选编.ppt

土地估价理论与方法;绪 论;一、 关于估价师考试介绍;各科内容;;（三）考试形式、时间、合格标准等;;（四）各科目考试基本题型;二、本科目考试大纲简介;;三、授课依据与原则;;第一章 土地估价概述;第一节 土地价格概念;一、土地价格概念;土地价格的内涵与外延;二、土地价格的主要特征 ;三、土地价格的类型;按土地权利分为;按土地价格形成方式可分为;;按土地价格表示方法可分为;;;按政府管理手段可分为;按土地的存在形态可分为;;实际价格和名义价格 ;;四、地价的影响因素;一般因素;;;（三）、社会因素 影响地价的社会因素有政治安定状况、社会治安状况、房地产投机和城市化进程等四个主要方面。 政治安定状况：政局稳定，则房地产投资的运转渠道正常，风险小，资金可以按预期的目标在预期期限内得到回收并取得利润，从而投资者的投资信心增强，带动地价上升。 社会治安状况：社会秩序良好，人们会感到安全，从而愿意投资、购物、居住，因此带动地价上升。 房地产投机：是指投机者期望并利用房地产价格的变动获得超常利润的行为。建立在对未来房地产价格预期的基础上，这个因素对市场地价水平有突出的影响。三种情况：上涨；下跌；稳定价格。 城市化进程：城市化进程对地价的影响表现在以下两个方面：一是城市地区人口分布密集的地点，地价涨幅较高；二是人口迁入比例高，即城市化进程速度快的地区，地价涨幅和上涨速度都要高于一般地区。;（四）、国际因素： 国际政治、经济状况对地价的影响是通过对国内的政治、经济状况的影响而间接反映出来的。 国际经济状况：一个国家的经济发展不可能完全孤立于世界经济发展之外，总是或多或少地与其他国家发生经济上的联系。随着世界市场的进一步开放，这种联系只会越来越密切。因此，一个国家的经济兴衰通常与世界经济发展休戚相关，地产市场状况也不例外。 国际政治因素：国家之间关系良好，外交环境宽松、和谐，有利于投资者的越洋投资，致使土地需求和地价上涨；反之，对立国家彼此经济封锁，限制人员往来和资金的流向，其结果就是对土地的需求下降，???价下跌。 ;（五）、经济因素 经济发展状况：衡量经济发展状况的重要指标之一是国民收入。国民收入增加，意味着社会总投资增加，对土地的总需求不断扩大，带动土地价格上涨。从各国、各地区经济发展与土地需求变动来看，土地需求变动趋势大体与经济循环趋势一致。 储蓄和投资水平：储蓄水平和投资水平是正相关的，即储蓄增长则投资也相应增长。储蓄率水平的高低与家庭储蓄行为的循环过程与房地产市场的波动有密切的关系。一般地讲，一系列储蓄率高的时期往往是超额储蓄累积期；储蓄率在连续较高的情况下突然转为较低时，则是房地产热潮期，此时地价会飞涨。 财政收支与金融状况：财政、金融状况的外在表现是货币供给量，其增加则表示市面上的流通资金增加，即社会闲散资金增加。游资过剩会导致过多的货币，争相购买少数的货品，特别是购置可以保值的房地产，造成对房地产的需求增加，促使地价上涨。 ;居民收入和消费水平：从收入水平和消费水平变化中看不动产市场，一是高收入的家庭将住宅专供居住用的比率较高；二是高收入的家庭使用新建房屋的比率较高；三是高收入者有较高的自有住宅比率，与之相应的是租房者中收入水平略低；四是家庭人均住宅建筑面积与其人均收入水平成正比。 物价变动：房地产越是在物价变动时期越能体现其保值性，因此物价变动对房地产市场的影响成正比，需要说明的是，房地产价格巨涨，只会发生在城市地区，乡村地区较少受影响，甚至在某些人口外流严重的地区地价还有下跌现象。 利率水平：一般投资者的收入不可能一次性支付巨额款项，所以必须直接向银行贷款或是以房地产作抵押取得抵押贷款。为此，投资者或地产评估人员就要时刻了解金融机构现行的融资、房屋贷款政策，特别是了解利率水平的变化。;区域因素;③基础和公用设施条件 影响地价的基础设施条件，主要包括基础设施和公用设施两大类。指上下水道、电力、电讯、煤气、暖气以及幼儿园、学校、公园、医院等设施的等级、结构、保证率、齐备程度及距离等。 ④环境质量 影响地价的环境质量主要包括人文环境和自然环境，包括地质、地势、坡度、风向、空气和噪音污染程度等各种自然环境条件以及居民职业类别、教育程度和收人水平等人文环境条件。 ⑤城市规划限制 影响地价的城市规划因素，主要有区域土地利用性质、用地结构、用地限制条件、区域交通管制等。 ;个别因素;;地价影响因素的作用规律;五、我国土地价格的主要类型;第二节???? 土地估价概念;一、土地估价的概念;?;房地产估价的要素;二、土地估价的作用及现实意义;三、土地估价的使用方向;;四、我国土地估价的产生背景和发展过程;第三节 土地估价原则与方法;一、概述;二、主要估价原则;合法原则;合法产权 应以房地产权属证书和有关证件为依据。