酒店融资租赁项目运作模式论述.docx

酒店融资租赁项目运作模式 一、酒店融资租赁业务模式 1、酒店行业情况分析 （1）酒店行业发展现状 2013年四季度，全国11895家星级饭店第四季度的营业收入总计为592.32亿元，其中餐饮收入为256.47亿元，占营业收入的43.30%;客房收入为256.95亿元，占营业收入的43.38%。 2013年第四季度全国星级饭店经营情况统计表 　　 (按星级分) 全国第四季度星级饭店平均房价为335.36元/间夜，平均出租率为56.63%，每间可供出租客房收入为189.93元/间夜，每间客房平摊营业收入为36165.39元/间。 　　2013年第四季度全国星级饭店经营情况平均指标统计表 　　 (按星级分) 从第四季度各地区经营情况看，平均房价位居全国前6位的为上海、北京、海南、广东、天津和福建;平均出租率位居前6位的为湖南、上海、江苏、海南、福建和四川;每间可供出租客房收入位居前6位的为上海、北京、海南、广东、福建和四川;每间客房平摊营业收入位居前6位的为上海、北京、江苏、浙江、福建和天津。 （2）酒店行业发展趋势 2013年我国人均GDP已达6747美元，旅游消费正处于快速增长阶段。随着人均收入的提高，城镇化进一步推动居民休闲旅游消费需求升级，旅游产业的进一步提升将保证行业未来增长空间。从生命周期看，国内旅游行业仍处于增长期，长期发展可期。 高星级酒店的需求将缓慢上升，增长稳健，海南等地区过大的供给量造成高星级酒店面临过剩隐忧，从而对高星级酒店盈利能力提升产生压制。经济型酒店近年来发展快速，如家、七天等先后调整扩张速度并向二三线城市扩张，汉庭登陆纳斯达克后加速跑马圈地，经济型酒店市场进一步细分、品牌进一步拓展将成未来的发展方向。 我国酒店业未来连锁化经营，集团化经营以及品牌化经营的大方向发展趋势导致行业内兼并重组加快，一些规模较小、盈利能力较差的酒店将被不断扩张的行业领头羊所吞并。 区域发展方面：我国星级酒店主要分布在经济发达、交通便利地区或者风景名胜地区。主要是经济较为发达的北京、广东、上海、江苏、浙江、山东，以及风景名胜集中的四川、云南、海南等地。未来一段时间内，我国东部???区酒店将达到一定的饱和程度，而大量的新建项目将在中、西部地区发展。 2、酒店租赁标的分析 （1）融资租赁资产特性 酒店投资金额一般较大，五星级酒店投资额动辄数亿元，部分高端酒店项目投资额超过10亿元的也不在少数。酒店经营从建设开业到成熟盈利，需要一段较长的时间，酒店投资回收期普遍较长，业主的资金沉淀较多，从银行获得的中长期项目贷款在运营前期还本付息压力较大，通过融资租赁可以盘活资产。 酒店与宏观经济周期的关联度高，呈现出明显的季节性特征。酒店与旅游行业息息相关，宏观经济波动直接影响居民消费进而传导到旅游市场上，间接决定酒店经营状况的好坏；另一方面，旅游消费非刚性需求，而维持项目运营所需固定成本大，故经济形势对经营业绩的影响明显。季节上而言，二季度随着旅游旺季的来临酒店营收上升，四季度会展经济的繁荣推动酒店收入达到峰值。 酒店设备的融资租赁与其他设备类动产租赁项目类同，而酒店整体资产租赁属于不动产租赁范畴，具有特定的属性。相对于其他设备类融资租赁资产处于贬值通道中，酒店资产具有明显的资产升值效应，随着运营的成熟、品牌效应的发挥以及土地升值的影响，酒店资产的价值一般处于上升通道。 （2）融资租赁还款来源 酒店的收入来源主要是两大块：客房收入、餐饮收入，两者占比百分之八九十。除此之外，会展服务收入、车辆出租收入、酒吧歌厅等娱乐休闲收入、纪念品食品销售收入、代理服务收入等。所有这些收入均基于客流情况，客房入住率情况直接决定酒店收入，进而影响酒店盈亏和现金流情况，以酒店为融资租赁标的物的业务中，客房入住率是考核酒店还款能力的核心指标。 （3）酒店资产收益率情况 总体而言，酒店行业具有较高的投资收益率，低星级酒店投资资产收益率高于低星级酒店。由于单位客房成本远低于星级酒店而且入住率普遍较高，经济型酒店的投资收益率更高。民生银行2011年推出一款以“旅游酒店”为主题的理财产品（山东信托恒裕1号），前两年的年化收益率最高达12.5%，后半年的年化收益率最高达14.5%。郑州煤电拟投资1.09亿元购买三星级酒店珍岗大厦，项目总投资1.09亿元，资产收益率前三年将为13%左右。平安信托投资北京上地快捷酒店项目，作价1.35亿元，税后回报率约14%；投资北京东直门假日快捷酒店项目，投资1.45亿元，回报率近11%。7天连锁酒店一家分店的资金门槛在400-600万元，平均3年至4.5年能收回成本，每年的投资收益率25%至35%。 （4）主要风险因素分析 监管政策风险：商务部《外商投资