晋鹏山台山2014年营销推广策略方案.docx

PAGE  第  PAGE 36 页 共  NUMPAGES 36 页 晋鹏山台山2014年营销推广策略方案 前 言 1、从案例中看市场趋势： 同景国际城3年时，因为交房质量问题，出现大震荡，洋房价格跌至不足套内3000元/平米 奥林匹克花园3年时，因为1、2期交房质量以及先前承诺配套未兑现，造城出现大震荡 2、综述 大盘三年是拐点 前期产品陆续交房，项目产品、景观、物业都将面临最真实的考验 项目配套需紧密跟上，承诺是否兑现将被现实严格考评 项目产品被对手紧密研究，模仿并超越，如何呼唤市场再关注极为重要 3年!大盘必须重塑的关键战役 一、全年营销目标： 1、看任务 2014年实现销售8亿元，冲刺10亿元 2014年实现全年高层销售均价4500元/平米,年末高层价格突破5000元/平米 把晋鹏·山台山项目做成集团的样板工程,模块化发展，为其他项目做好试验田！ 这代表着晋鹏·山台山销售要占黔江楼盘销售总额近50%； 这代表着晋鹏·山台山年均到访量突破10000组！ 这代表着晋鹏·山台山要量价齐升,成为黔江的居住标准； 这代表着晋鹏·山台山要体系化发展 ，做案例，为同德 巨大的挑战，怎么实现，如何让如此多人到访，如何让如此多的房源销售？ 2、营销指导方针 没有革命性的营销变革，实现不了 没有相应的公司支持，实现不了 没有快速的市场反应，实现不了 没有相应的投入支持，实现不了 跃变2014，晋鹏·山台山做黔江前所未见，开黔江城市先河 3、看销售节点 销售任务分解 开盘批次开盘时间销售时间楼栋可售面积销售单价销售金额剩余高层持续2013.1.1-5.31 G4-G14 24685.64 3700 9133.69 剩余高层持续2013.1.17-3.31 G15 25554.22 4350 11116.09 剩余洋房持续2013.1.1-6.30 Y/8/10/11/12/13/16 10168.33 4500 4575.75 高层第一批次2014.3.29 2014.3.29-5.31 G16（含车库面积）30209.34 4400 13292.11 高层第二批次2014.4.28 2014.4.28-6.30 G17（含车库面积）29838.19 4450 13277.99 洋房第一??次2014.5.10 2014.5.10-7.30 Y15 5363.39 4800 2574.43 洋房第二批次2014.7.5 2014.7.5-9.30 Y9 4344.08 4700 2041.72 高层第三批次2014.9.10 2014.9.10-11.30 G18（含车库面积）26645.78 4460 11884.02 洋房第三批次2014.9.28 2014.9.28-10.31 Y5 6227.34 5000 3113.67 洋房第四批次2014.11.8 2014.11.8-12.31 Y14 5352.90 5000 2676.45 高层第四批次2014.11.10 2014.11.10-12.31 南沟组团1 24000 4550 10920 洋房第五批次2014.12.16 2014.12.6-12.31 Y6 4374.2 5450 2383.94 合计销售面积196763.41㎡，总销售金额为86989.86万元，按照认购率90%计算，实现近8亿元。开盘时间及价格可根据实际情况进行调整，以实现快速销售、快速回款为主。 如果要实现年销售任务突破10亿元，则需要南沟组团增开两栋楼，并开始部分商业、车库销售同时解决社区生活配套，销售认购率实现85% 4、定价策略 1）、起价定位 因年初G15成交价已达到4088元/㎡，均价4200元/㎡，考虑到今年项目推盘的频率较高，建议价格体系按照5%-10%的有节奏性的提升，保证全年均价4500元/㎡，年末价格突破5000元/㎡。前期80-120元/㎡小幅提升，根据市场反馈在下半年提升至4700元/㎡左右试水，市场接受即可再次提升，反之则以折扣方式持平进行销售。 2）、户型差价定位 区域市场对三房需求量极大，两房滞销较为严重。故两房与三房房源差价应保持在200元/㎡以上，以此促成两房户型与三房户型的均衡销售。在以后的户型产品建议中也将提到尽量少配置两房。 3）、景观、朝向、采光差价定位 为避免再次出现部分户型严重滞销的情况，建议拉开景观、朝向、采光较差的户型与正常户型的价格差。建议差价达到150元/㎡以上。 4）、楼层差价定