20080612南昌写字楼南昌写字楼市场调研-邓.pptVIP

南昌写字楼市场调查;南昌写字楼分布;南昌市写字楼四大板块，项目所在的市中心板块发展最为成熟;市中心板块——片区以八一广场为核心，沿八一大道呈带状分布，是南昌最早成型同时也是目前最集中的核心商务区。 ;市中心区典型写字楼扫描;朝阳洲板块——该片区以洪城商圈为核心，辐射周边区域;高新园区板块——片区作为南昌市的高新科技产业园区，依托政策上的优惠条件，聚集了大量的科技、IT软件类企业。 ;红谷滩板块——红谷滩作为南昌市重点规划打造的CBD核心商务区，将成为南昌房地产最具发展潜力的区域，目前阶段，片区商务尚处于起步阶段，企业迁移现象尚不明显;现有写字楼产品档次;;总面积：35000 ㎡ 一楼：国际精品及化妆品区， 二楼：精品少女及女鞋区， 三楼：时尚淑女区， 四楼：男装区， 五楼：童装，家居用品，休闲运动区， 首层商铺经营现状： 昭示强的西南侧商铺引入国际品牌商家，内部主题区域空铺待租占大部分，北侧商铺租赁给档次较低的社区商业，极大地降低整体商业的高档。 财富广场群楼商业定位为南昌最高端的百货广场，实质并未达成此目标。当初商铺以小产权销售的方式，导致商业无法统一经营管理，大大贬损商业核心地段的物业价值。;广 场 南 路;1、背对主干道的大堂入口 23、酒店式公寓装修风格 大堂 4、首层电梯厅 5、标准层电梯厅;地址位置：北京西路88号，省政府、省人大对面， 建筑面积：31000平方米 高 度： 100多米，30层（地下两层） 入住时间：1997年7月 入驻企业：诺基亚、ABB、IBM、联想、西门子、北大方正、中美史克、东大阿尔派、美的电器、TCL、申银万国证券、中海运、太平人寿保险等50多家公司。 物业管理：江信物业管理有限公司。 经营模式：只租不售，统一运营。 租金水平：65-70元/㎡。据调查，目前仅有两间小单位出租。若需租大面积需排队待租，租金包括物业管理、水费、税费等。;大堂形象差、空间小、层高低—— 企业形象展示的需求无法满足;停车位严重不足，通常办公楼应该满足100平方米0.5个以上停车位。南昌目前市场上投入实用的写字楼基本无法达到这个标准。 商务配套较为缺乏。现有办公楼配套，缺乏会议中心，商务餐饮等配套。企业办公不便利，成本较高。;物业管理主要是发展商或本地物业管理公司； 物业管理仅限于简单的保安和保洁服务； 大厦人群进出管理及深度的物管服务无法保障。;甲级写字楼电梯单部服务面积通常在5000~6000平方米/部。目前南昌写字楼基本低于这个水平。 电梯多选用知名品牌的国产电梯。电梯效率不高。上下班电梯使用高峰期，长时间等电梯是常态，严重影响入驻企业的办公效率。 ; 市中心已投入使用的写字楼，主要有以下几个方面有待改善： ——层高(净高)低,大堂形象差 ——电梯数量少,单部服务面积过大 ——停车位少,商务配套设施不全 ——物业管理档次低 ——处于城市商业中心地段，交通压力 ;写字楼市场租赁及客户情况;目前南昌市场写字楼租售情况良好;金融投资类客户以及大型信息技术类企业客户价格承受能力强，主要选址标准是高端标志性物业;新崛起的高端标志性物业，对金融投资类、实业及集团类、房地产类公司吸引力明显;信息技术、企业服务类中小型企业价格承受能力相对弱，主要选址标准是城市中心显著物业;相对于江信国际大厦、财富广场等办公楼，国贸广场位置稍差 客户以贸易进出口类企业为主，与江信国际大厦、财富广场等办公楼形成明显差异 主要得益于办公楼小面积划分对外出售，主要客户为中小型企业，面积划分满足客户需求 通常物流贸易进出口企业价格承受能力较强，聚集效应明显，但南昌二线城市特性决定此类企业普遍规模较小，价格承受能力普遍不高，但集聚效应明显 ;南昌市企业客户办公选址综合要素分析;调查显示，75.6%的写字楼客户群选择在市中心商务区办公，客户对于地段的需求较高。 随着南昌经济的飞速发展，国内外一批制造业企业和大商贸企业相继落户南昌。他们在市中心可以选择的高端标志性物业仅江信国际商务大厦（1997年投入使用），使用年限较长决定了其物业对办公品质的限制。 目前市场上的写字楼均未达到甲级标准，无法与知名企业的形象相匹配 ;未来写字楼市场发展;目前市场在售写字楼项目产品档次并无明显提升，受政策影响投资客退出市场，销售情况明显转淡;联发广场;红谷滩片区高端综合体中的写字楼，产品档次提升较快，对于带动南昌商务市场的发展有一定的促进作用;红谷滩是未来的中央商务区（CBD），未来城市核心将由现在的东湖区向红谷滩转移;红谷滩中心区路网建???基本到位，大型公共设施建设中，沿江高层住宅建设率先启动，住宅全面开发，但入驻率不足40% ，片区人气不足。公