第4章房地产开发.pptVIP

第四章 房地产开发;;;二、可行性研究阶段 1、投资机会寻找 也称机会研究，即寻找投资的可能性。 2、投资机会筛选 也称初步可行性研究。 3、详细可行性研究和评估决策 这是该阶段的主要内容，也是房地产投资决策 的基础。其主要内容是：明确项目定位；确定 目标市场；进行投资估算和财务评价；对详细;可行性研究报告进行评价。 三、前期工作阶段 1、土地使用权的获取 2、规划许可 第一种情况：国有土地上的开发 出让土地，办理土地使用权证；提出立项申请，选址定点，城市规划部门核发项目选址意见书； 申报规划方案，核发建设用地规划许可证； ;申请拆迁许可证（有拆迁的） 建筑设计方案送审，核发建设工程规划许可证； 第二种情况：新征农地项目 新增建设用地预报，选址定点转用征用审批，核 发选址意见书； 征地，签发建设用地批准书； 新增土地规划，发用地规划许可证； 办理出让手续，办理土地使用权证。（其他程序与第一种情况一样）;3、建设工程招标 房地产开发商要组建招标小组。 招标的主要活动内容 （1）确定项目发包的范围 统包、单项工程发包、专业工程发包。开发商宜采用统包方式 （2）确定承包方式和内容 总价承包、单价承包、或成本加酬金合同,可 调整价格； 全部包工包料、部分包工包料、专业工程包料;（3）确定标底 （4）评标、决标并签订合同或协议 招标程序 （1）申请招标 （2）编制招标文件 （3）编制招标工程标底 （4）确定招标方式，发布招标公告 （5）投标人资格审查 （6）招标工程交底及答疑;（7）开标、评标和决标 （8）签订承发包合同 4、开工申请与审批 由建设行政管理部门核发施工许可证。 四、建设阶段 这一阶段从业主角度也称项目管理。包括质量 进度、成本、合同和安全管理。其管理可由开 发商自已组织队伍管理，也可委托监理公司管 理。;竣工验收 （1）竣工验收申请 单项工程和综合验收 （2）备案 竣工验收报告；规划、公安消防、环保等部门 出具的认可文件；施工单位签署的工程质量保 修书；商品住宅，发展商应出具《住宅质量保 证书》和住宅使用说明书》 （3）竣工结算 ;（4）编制竣工档案 技术资料（前期工作资料、土建资料和安装方面的资料）；绘制竣工图。 五、租售阶段 1、制定销售计划 计划概要：对拟议的计划给予扼要的综述。 市场营销现状：提供有关市场、产品、竞争、配销渠道和宏观环境等方面的背景资料。 机会与问题分析：综合主要的机会与挑战、优劣势、以及计划必须涉及的产品所面临的问题。;目标：确定计划在销售量、市场占有率和盈利等领域所完成的目标。 详细 市场营销策略：提供用于完成计划目标的主要市场营销方法。详细 行动方案：分析将要做什么？谁去做？什么时候做？费用多少？ 预计盈亏报表：综述计划预计的开支。 控制：计划将如何监控？详细 ;确立财务目标和市场营销目标 （1）财务目标 每个公司都会追求一定的财务目标，企业所有者将寻求一个稳定的长期投资的收益率，确定当年房地产具体项目的利润。 （2）市场营销目标 财务目标必须要转化为市场营销目标。例如，如果公司想得1800万元利润，且其目标利润率为销售额的10％，那么，必须确定一个销售收益为18000万元的目标，如果公司确定每单元售价40万元，则其必须售出450套房屋。 返回 ;目标市场 产品定位 价格：影响企业定价的因素很多，其中最基本的因素是：成本，它是价格的下限；市场需求或顾客对企业产品独特的特点的评价，它是价格的上限；竞争者产品的价格和替代品的价格，它确定了在最高价格和最低价格之间，企业产品的标价点；另外消费者心理因素也会给定价造成影响。定价方法也可分为四类：成本导向定价法、竞争导向定价法、需求导向定价法和心理导向定价法、加权点数定价法 ; 加权点数定价法的定价思路通常采用市价比较法，即竞争价格定价法，分析拟推出销售房地产每平方米单价的合理行情，再根据朝向、视野（环境）、楼层、面积、差别等而确定不同的定价增减比例，并据以对不同房屋进行定价，称为加权点数定价法。 配销渠道：直销，委托代理商销售，网络营销 （1）直销（自行营销） （2）委托代理商销售 代理方式：多家代理、独家代理、独家经销权（包销）、共同代理 禁止代理行为：禁止为自已代理、禁止为双方代理、禁止滥用代理权 ;（3）网络营销 网络营销实质是营造网上经营环境，包括网站本身、顾客、网络服务商、合作伙伴、供应商、销售商相关行业的网络环境。其基本模式如下：企业―信息―网络媒介―信息―用户 服务：提供全面的物业管理。 广告：广告效果主要通过形式和内容来表达,以一条 线索为纲,统率所有的广告项目。 （1）形式与形象 —整体形象要统一 统一的发布版式、发布版面和统一