第4章房地产的评估.pptVIP

第四章 房地产评估;第一节 房地产评估概述;;; 土地的特性可以分为土地的自然特性和经济特性两个方面: 土地的自然特征是指自然物体的土地，其本身所具有的特殊性质； 土地的经济特征是指土地与人类发生某种关系时才会表现的性质。 ;;二、房地产特征;三、房地产评估的原则;四、房地产评估的程序;第二节 房地产价格及其影响因素;第二节 房地产价格及其影响因素;第二节 房地产价格及其影响因素; 三、房地产价格的影响因素 1.一般因素 是指影响一定区域范围内所有不动产价格的一般的、普遍的、共同的素。 （1）经济因素 经济发展因素；财政金融因素；产业结构因素； （2）社会因素 人口因素；家庭规模因素；不动产投机因素；教育科研水平和治安因素；社会福利因素； （3）行政因素 a.土地使用制度与住房制度、地价政策； b.城市规划、土地利用规划、城市发展战略； c.税收制度、投资倾斜、优惠政策； d.行政隶属关系变更； e.交通管制； （4）心理因素:购买或出售心态、对居住环境的认同度、欣赏趣味、时尚风气、接近名家住宅心理、讲究门牌号码或土地号码、讲究风水、价值观的变化等。 ; 2.区域因素 区域因素是指某一特定的区域内的自然条件与社会、经济、行政、技术等因素相结合所产生的区域特性，对该区域内的各块土地的价格水平产生影响。 商服繁华因素；道路通达因素；交通便捷因素；城市基础设施状况--基础设施、生活设施、文体娱乐设施；环境状况因素 3.个别因素 土地的个别因素 （1）区位因素；（2）面积因素、宽度因素、深度因素；（3）形状因素；（4）地力因素、地质因素、地势因素、地形因素；（5）容积率因素；（6）用途因素；(工业低，商业高)（7）土地使用年期因素； 建筑物的个别因素 （1）面积、结构、材料等；（2）设计、设备等是否良好；（3）施工质量；（4）法律限制；（5）建筑 物是否与周围环境协调;第三节 收益法在房地产评估中的应用;第三节 收益法在房地产评估中的应用; 纯收益=总收益－总费用 ; 2．客观总收益 是指以收益为目的的房地产和与之有关的各种设施、劳动力及经营管理者要素结合产生的收益，求取总收益时，是以客观收益即正常收益为基础，即总收益必需是客观总收益而不能以实际总收益计算。房地产所生产的客观总收益必须是处于最佳利用方向和最佳利用程度。 3．客观总费用 是指取得该收益所必需的各项支出，总费用必需是客观总费用。客观总费用是指取得该收益所必须的各项支出，如维修费、管理费等。; 4．资本化率 实质：房地产投资的报酬率（收益率）。 计算方法 （1）纯收益与售价比率法 可比实例 纯收益 价格 资本化率％ 1 418.9 5900 7.1 2 450.0 6000 7.5 3 393.3 5700 6.9 4 459.9 6300 7.3 5 507.0 6500 7.8 对以上5个可比实例的资本化率进行简单算术平均就可以得到资本化率为： r＝（7.1％＋7.5％＋6.9％＋7.3％＋7.8％）／5 ＝7.32％ ;（2）累加法 ;四、计算公式 （一）房地合一评房地产价格 房地产价值＝不动产纯收益／综合资本化率（p＝A／r） 房地产纯收益＝不动产总收益－不动产总费用 房地产总费用＝管理费＋维修费＋保险费＋税金;（二）单独评估土地的价格 1．由土地收益评估土地价格（一般适用于空地出租情况） 土地价值＝土地纯收益／土地资本化率 土地纯收益＝土地总收益－土地总费用 土地总费用＝管理费＋维护费＋税金 2．由房地产收益评估土地价格 （1）土地价值＝房地产价值－建筑物现值 建筑物现值＝建筑物重置价－年贬值额×已使用年限 年贬值额＝（建筑物重置价－残值）÷耐用年限 （2）土地价值＝（房地产纯收益－建筑物纯收益）／土地资本化率 建筑物纯收益＝建筑物现值×建筑物资本化率;（三）单独评估建筑物的价格 1．建筑物价值＝房地产价值－土地价值 2．建筑物价值＝（房地产纯收益－土地纯收益）／建筑物资本化率;应用举例;1、估算年有效毛收入 年有效毛收入＝2.5×365×12,000×（1－10%）＝9,855,000元 2、估算年营运费用 （1）管理费：年管理费＝9,855,000×3.5% ＝344,925元 （2）维修费： 年维修费＝4,800×12,000×1.5%＝864,