第4章物业的招投标管理.pptVIP

物业管理;第四章 物业的招投标管理 ;【内容摘要】本章主要介绍物业管理招投标的概念、特征、基本原则,物业管理招标的方式、内容和程序,物业管理投标的策略和程序以及招标书、投标书的写作要求。 【学习目标】 通过本章学习，使学生在理论知识方面能够理解物业管理招投标的基本概念；熟知物业管理招标投标的原则及规范化要求；了解物业管理招投标的特征及几种分类方式；掌握物业管理招标与投标在准备与实施阶段的具体程序与做法；掌握招标书与投标书的编写要领与技巧。在技能方面能够结合招标项目的特点与要求拟定招标章程和招标投标文件，组织投标、开标、评标和决标、签订合同等一系列工作；能够结合投标项目的特点及招标单位的要求对竞争对手、自身实力等进行深入分析的基础上拟写出特色鲜明的投标书；在竞标答辩环节能果断自信，应对自如，详略得当，张弛有度。;4.1物业管理招投标概述;4.1.1 物业管理招投标的基本概念和特点;物业管理的招标，是指物业所有权人或其法定代表的开发商或业主大会、业主委员会，在为其物业选择管理者时，通过制订符合其管理服务要求和标准的招标文件向社会公开，由多家物业服务企业竞投，从中选择最佳对象，并与之订立物业服务合同的过程。 物业管理的投标，是指符合招标文件要求的物业服务企业，根据招标文件中确定的各项管理服务要求与标准，根据国家有关法律、法规与本企业的实力，编制投标文件，参与投标的活动。投标是对招标的回应，是竞做承包者的行为。它是指承包者按照招标公告的要求与条件，提出投标方案的法律行为。凡持有物业服务企业营业执照、资质证书，符合招标者要求的物业服务企业，都可以参加投标。 ;物业管理招投标实际上是借助于国家成熟的工程招标法，来培育物业管理市场，推动物业管理发展，提高物业管理服务水平，与国际物业管理接轨的一种措施。实质上是物业管理权的一种交易形式。 2003年5月28日国务院第9次常务会议通过并于2007年8月31日修改、同年10月1日起实施的《物业管理条例》第24条规定，“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业”；为进一步规范物业管理招标活动，建设部又于2003年6月26日颁布了《当前物业管理招标投标管理暂行办法》，为我国物业管理的招投标活动的进一步规范性开展奠定了基础。;2. 物业管理招投标的特点 （1）超前性 物业管理招投标的超前性是指由于物业管理具有前期介入的特点，决定了物业管理招投标必须要超前，即在物业动工兴建之前开发商就应进行物业管理招标，对物业的开发、规划设汁和施工进行提前介入，确保物业管理质量以及业主和使用人的利益，遵循统一规划、合理布局、综合开发、配套建设和因地制宜等方针政策。;;;4.1.2 物业管理招投标的原则;　 1.公开原则 　　所谓公开原则，就是说如果物业管理招标定为公开招标，就必须按公开原则，召开新闻发布会，在报刊、电台、电视上公开登出招标公告，把所需要达到的服务要求与条件公开告诉一切想投标的物业服务企业。并实行行业监督，以增加招标的透明度。 　　2.公平原则 　　所谓公平原则，就是指在招标文件中向所有物业服务企业提出的投标条件必须是一致的，也就是说所有参加投标者都必须在相同的基础上投标。例如根据住宅区小(大厦楼宇)要求，需要资质在三级以上的物业服务企业参与竞争，那么就不能随便拒绝任何具有三级以上资质的物业服务企业来投标，同时也不能允许低于三级以下资质的物业服务企业来投标竞争，总之要体现公平性。 　　3.公正原则 　　所谓公正原则，就是在评定标书时要准确，现场答辩时的尺度应对任何物业服务企业是一致的。特别在评标、决标的过程中一定要采用科学方法，按照平等竞争的原则，进行实事求是的分析、打分和评价。;4.合理原则 所谓合理原则，是指在最后选择投标单位时，其确定的服务项目和收费价格必然合理、准确，不能接受低于正常管理服务成本的报价，也不能脱离实际市场情况，提出不切实际的管理服务要求。 5.诚实信用原则 为了真正贯彻公平、公正、公开、合理的原则，开发商或业主在招标中应及时计分、即时公布招标结果。在招标过程中，应有监督员和公证员，招标领导小组和专家评审委员会必须持客观中立立场，用招标文件中同一把尺子去客观地衡量所有的投标书，达到正确计分、即时公布中标结果。;4.1.3物业管理招投标的作用和意义;;3.推动国内物业管理行业整体水平的提高 在国内，提高物业管理水平，促进物业管理行业发展的根本出路在于营造充满活力的市场和公平、公开的竞争环境。目前，我国物业服务企业的数量不少，但规模小、专业水平低下的物业服务企业大量存在，这对于国内物业管理整体水平的提高极为不利。因此，只有通过物业管理的招投标，从源头开始竞争，优胜劣汰，才能促进物业服务企业向专门化和集约化方向发展，降