第5章土地分配政策.pptVIP

第五章 土地分配政策 ; 【土地流转】指的是土地使用权流转，土地使用权流转的含义，是指拥有土地承包经营权的农户将土地经营权(使用权)转让给其他农户或经济组织，即保留承包权，转让使用权。;土地流转政策的进程;政策的前提;政策制定;政策内容;以法规的形式将土地量化成股权、均等分给农民，成为可流动性的，带有社会保障性质的农民财产性收入的制度来源。 本质就是推进土地要素的市场化，土地可作抵押以获得资金。;政策利弊分析;第一节 土地产权政策;二、土地产权的特征;三、土地产权结构; 土地所有制决定土地资源的优化配置和合理利用，促进土地市场形成和发育，使土地资源的效益得以充分发挥的最根本的影响因素。; 是对土地使用的程序、条件和形式的规定，是土地制度另一个重要组成部分。 土地使用权是依法对一定土地进行利用、管理并取得效益的权利，是土地使用制度的法律表现形式。; 土地占有权是对土地进行实际支配、控制的权利，是土地所有权的一项重要权能。 土地占有权是根据国家法律规定所产生的权能。; 土地收益权是指从土地上获得经济利益的权利。 土地收益权往往因使用土地而产生，与土地使用权紧密相连，但土地收益权是一项独立的权能。 ;土地处分权;四、土地产权政策及其作用;土地产权政策对土地产权主体行为的诱导作用； 土地产权政策对土地产权主体行为的激励作用； 土地产权政策对土地产权内容的划界作用。;五、土地产权政策的运行;共有土地产权 ;土地使用权出让合同; 一 概念： 土地使用权出让合同，是指土地使用权出让人 与 土地使用权受让人 之间就土地使用权出让有关事项所达成的、明确相互之间权利义务关系的 协议。 二 法律特征： 1 是一种民事合同 2 合同标的的特殊性 3 是一种要式合同; 三 订立的原则 1、遵守国家法律、法规和政策的原则 2、符合城市规划的原则 （1）使用者按照城市规划的要求开发、利用、经营土地。 （2）如改变，因当征得出让方同意并经有关部门同意。 3、坚持平等、自愿、有偿的原则 ; 四 双方当事人的权利、义务 （一）出让人的主要权利 1、解除合同权 （使用人未按期限支付全部出让金） 2、要求违约赔偿权 3、请求行政处分权 （使用者未按合同规定的期限和条件开发、利用，请有关部门纠正、警告、罚款、无偿收回土地使用权 ） 4、收取土地使用权出让金的权利 5、收回土地使用权的权利 ; （二）出让人的主要义务 1、依照出让合同的规定，提供土地使用权 （不同于动产以实际交付方式转让。 登记；领证，取得使用权） 2、向土地使用者提供有关资料和文件（位置、环境、建筑规划要求、环保、消防等） 3、保证土地使用权人取得的权利的义务 （即确保土地使用权人所取得的权利不被第三人追索） ; （三）土地使用者的权利 1、解除出让合同的权利（《出让与转让条例》 出让方不依照合同规定提供土地使用权的，土地使用者有权解除合同，并可 请求违约赔偿） 2、要求违约赔偿的权利 3、享有占有、使用出让的土地 4、有依法转让、出租的权利 5、有权设置抵押权 ; （四）土地使用者的义务 1、交纳土地使用金的义务 （1）出让金由市场决定 （2）合同签定后60天内支付完出让金。可一次、或分期支付 （3）支付完出让金后，登记，领证，取得土地使用权; 2、按出让合同的规定、城市规划要求使用土地的义务 3、土地使用者变更土地用途时，必须征得出让方同意，并经有关部门批准 4、土地使用期限届满，使用者负有返回土地使用权的义务 ;土地使用权划拨; 一 概念 土地使用权划拨是指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。 ;二 特征： （1）是一种具体行政行为（将土地使用权进行分配或调整） （2）是一种无偿的行为；但并不是不需支付任何费用（向原使用者支付补偿费、安置费，土地使用税） （3）可以有期限，也可无期限（除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限） （4）不可以转让、出租、抵押; 三 土地使用权划拨的范围 （1）国家机关用地和军事用地 （2）城市基础设施用地和公益事业用地 （3）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地 （4）法律行政法规规定的其他用地; 四 划拨土地使有权的转让、出租、抵押 《出让和转让条例》符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物