20161214长沙中航汽车东站旧城改造地块可研.pptVIP

谨呈：中航地产 ;受航发投资管理有限公司的委托，本公司对委托方位于长沙市汽车东站旧城改造项目，西临农园路，南临远大路项目取地进行初步可行性分析，以供投资决策时参考。 本报告是基于目前长沙市房地产市场情况，结合我司的专业实践以及对项目板块、周边相关物业认真细致的调查研究而完成的。报告中投资估算采用假设开发法，依据定额标准和行业普遍惯例。销售价格预测则采用市场比较法。报告相关计算方法、分析依据以及得出的结论和建议只代表本公司的观点，仅供开发商以及相关单位作决策参考之用，在实际开发中按照实际情况作相应调整。 ;房地产市场分析;结合以上分析来看，我司认为，该地块合理楼面地价区间应控制在1390元/㎡以内，若超过1390元/㎡，则风险较大。;当动态售价为6400元/㎡时：;结合以上分析来看，考虑到目前政策调控等不确定因素诸多，未来房价走势不可预期，因此，我司认为，该地块楼面地价应予以保守，建议楼面地价应控制在1390元/㎡以内。;关于销售价格的预判;关于商业体量的建议;项目处在国家级经济开发区——星沙与长沙主城之间，地理位置优越，城市综合配套功能完善，各项社会事业协调发展，为本项目的发展提供了良好的社会环境与经济环境。中航地产丰富的开发操作经验、雄厚的社会资源，都将使本项目具有良好的市场前景。 根据本报告初步分析，我们得出以下结论性意见，供委托方参考： 本项目用地质素良好，区位理想，有良好的市场前景及发展潜力； 本项目若楼面地价控制在1390元/㎡以内，则在财务上具有良好的投资价值和收益回报。;房地产市场分析;城市背景;;城市定位;城市规划;宏观经济;宏观经济;宏观经济;城市结构;来源地;城市宏观 背景小结;区域背景;区位特征;区位特征;区位特征;区域规划;区域规划;区域规划;区域宏观 背景小结;房地产市场分析;项目区位;交通条件;;宗地现状;宗地小结;房地产市场分析;本数据为招拍挂统计数据，因为长沙很多土地掌握在企业手种，所以实际供应的面积可能更大。;2010年上半年土地成交主要集中在岳麓区及开福区，成交价格以开福区居首，高达450万元/亩。;土地市场;区域结构——长沙土地出让主要集中于滨江新城、麓谷、麓南及金霞板块，各区土地成交均价以中心区为最。;用地结构——长沙土地出让以商住用地为主，商办用地成交价格最高。;房地产市场分析;住宅市场分析;供应情况;销售情况;1-10月长沙内五区累计住房供应套均面积为107.62㎡，同去年同期基本持平； 从累计供应及销售备案情况来看，累计供销比继续增大，且各套型供销比相对1-9月均有提高； 除144㎡以上住宅供小于当前备案量外，其他各套型均供大于销，特别是60㎡以下住宅供应量已超过同期备案量达20%以上； 房地产市场待销量呈扩大趋势；90㎡以下户型供应占比为40.88%，比去年同期缩小1.32个百分点。;价格情况;价格情况;宏观小结;住宅市场分析;区域格局;在售统计;供应量分析;销售量分析;近一年来芙蓉区新建商品房销售均价走势图（单位：元/平米）;价格特征;产品特征;产品特征;客户特征;客户特征;潜在供应;潜在供应;区域小结;住宅市场分析;个案一：湘域熙岸;占地面积：156.18亩 建筑面积：31.8万㎡ 总栋数：14栋 总套数：2500套 停车位:1647个 绿化率：68% 容积率：3 物管费：1.9元/㎡/月 物业公司：长沙景鹏物业管理有限公司 地址：芙蓉区人民东路与圭塘河风光带交汇处 开发商：景鹏控股集团长沙分公司;项目总体量为31.8万㎡，由14栋高层物业组成。 项目分三期，其中一期一批为3、5栋，共308套，目前在售一期。;1.本案地处人民东路与长善路交汇处西北角 ，离芙蓉区政府较近，周边配套相对齐全； 2.靠近袁家岭商圈，具有一定的实力消费群体； 3.紧邻浏阳河，拥有浏阳河一线江景，景观资源好。;　;户型方正； 动静分区，布局合理； 厨房带景观阳台，视野开阔； 4米开间客厅，带观景阳台，舒适度较高。;　;推售及价格情况;客户分析;案例小结;个案二：辉煌国际城;位置;整体规划;辉煌国际城商业配套主要沿浏阳河及远大路布局，规划体量约10万㎡。 其规划主要依托未来浏阳河风光带、产业带，定位于以区域级商业为主。;户型配比;两房至四房的主流产品性，户型设计强调舒适性和适用性，在附加值等方面缺乏一定的竞争力。;销售分析;推售及价格情况;客户分析;案例小结;房地产市场分析;商业市场分析;目前，河东仍是现有和未来规划中长沙商业格局重心，河西商业处于从属地位。;传统商圈 格局;商圈名称;新兴商圈 格局;商圈特征;商业市场分析;商业格局;片区多以低档餐饮、小型超市及专业市场为主，区域尚缺乏成熟的上规模餐饮娱乐、百货综合设施以及生活配套设施，缺乏商业氛围支撑，低层次竞争； 未来芙蓉生态新城的开发、多个住