平层大宅专题研究.ppt

平层大宅之中端产品案例 尽管市中心的大平层越来越趋于豪宅化，中外环的一些项目也不甘就此弃置平层公寓，位于宝山罗店美兰湖的琥珀臻园即是一例。当其他大宅都在陆续做大的时候，敏锐的万科反其道行之，针对中端客户开发“小面积平层公寓”，155㎡的小户型平层，是此类楼盘个中典型代表。 图5-1 琥珀臻园三房平层 户型图 图5-2 琥珀臻园复式三层 示意图 平层大宅之中端产品案例 59 【“伪”大平层】 金地湾流域最近一期推出的大平层被批“伪”大平层，原因是开盘的15号楼，受限于当时的70/90政策，原本是两套88㎡的小户型，后来由于大平层市场利益更大，而将两套小户型拼凑成一套大平层，成为了一梯一户，拥有2套产证的最终产品。 此平层房型均价28000/㎡，总价在460-580万，目前销售情况理想。 171㎡ 四房两厅三卫 图4-2 金地湾流域两房合拼平层 户型图 平层大宅之中端产品案例 178㎡ 四房两厅 四房两厅三卫 171㎡ 该房型设置主卧、双次卧和儿童房，并且拥有大面宽客厅； 户型为框剪结构，功能空间可随业主需要灵活改动； 主卧套间化处理，共约40㎡，空间宽适感强；客厅面宽达8.1米；南向附赠大面积阳台，约15米面宽； 此户型一梯一户，电梯出口直入私宅区域，入户空间私密性强。 图4-3 金地湾流域平层户型图 平层大宅之中端产品案例 虽然此平层户型的面积不算大，但是大面宽和主卧套间化仍然是一大坚持，这也成为了平层户型的标志。 平层三房 155㎡ 图5-1 平层大宅之中端产品案例 【大平层销售情况不亚于同项目复式】 项目产品分类成交套数表中数据，为此批项目多层花园洋房产品自2010-6-24开盘以来的销售统计数据。从数据反映来看，琥珀臻园的大平层三房户型，开盘未满三个月，其成交总套数就已经是同楼内复式的两倍了。可见，从公寓层面上来说，大平层和复式相比，渐占上风。在其他类似楼盘中，大平层产品的竞争力和市场表现也可圈可点。 表2-2 琥珀臻园产品分类面积段成交套数表 表2-3 琥珀臻园产品分类成交套数表 平层大宅之中端产品案例 【拥有混合多类产品的中端社区，其均价基本与所在版块的商品住宅持平】 相对地，此类大平层产品的性价比相对之前内环内的纯平层公寓项目要高很多。事实上，许多开发商当初是为了分摊容积率不得不在别墅的地块上造公寓，而这在一定程度上，与高端购房者追求的单纯客户构成和高品质的意愿相悖，容易造成混合社区公寓热销、别墅遇冷的现象。 湾流域 表2-3 湾流域项目与三林板块成交均价趋势表 表2-4 琥珀臻园项目与罗店板块成交均价趋势表 平层大宅之兴起原因探究 从前面的分析统计中，我们已经看到了如今在上海楼市中，平层大宅这一产品类型的发展势头仍然很强劲。那么，我们的下一个问题是，此产品基于什么支撑，使其迅速为市场所接受并且备受追捧？此外，在如今的楼市大调控环境下，它的发展是否会受到遏制？ 高地价促成大户型开发 ??: PwC 在既定容积率下，开发这种产品能以更高的价格出售，才能支撑起现在高起的地价，使项目利润最大化并有效降低市场风险。 别墅式高端产品创新升级 豪宅客户群 对新政抗压性较强 开发商以高端客户为目标群体，将别墅创新地向空中发展，利用大户型的稀缺性和亲都市性填补别墅用地限制后的空档。 目前出台针对投资的新政主要是在银行贷款上进行限制，但如果投资客不在银行贷款，那么就完全有可能规避目前政策的所带来的冲击。 平层大宅之价位 从图表中可以看出，湾流域项目三个月以来大平层的成交套数不如两房和联排，可能由于大平层在项目中剩余的可售总数不多，且六月底推出的产品类型是两房拼接而成的原因；琥珀臻园复式和大平层同期开售，销量上平层是复式的两倍（48:24)，而两者的均价相差不大。 表2-5 湾流域各产品类型成交套数及均价表 表2-6 琥珀臻园各产品类型成交套数及均价表 平层大宅之价位 从图中可以看出，在尚海湾项目中，大平层户型（170-200㎡以及200㎡以上）共占成交总套数的48%左右；从成交均价来看，平层户型的均价比大部分小面积公寓户型要高。 表2-8 尚海湾各面积段成交均价走势表 表2-7 尚海湾各面积段成交套数比例饼图 平层大宅之面积段分布统计 从统计图表中可以看到，三房平层户型为主打的项目，其面积段基本在160-250㎡的范围内；而四房平层户型面积段基本落在250-360㎡的区间里。目前来看，平层大宅的面积大多是控制在350㎡以内，类似汤臣一品这样的597㎡左右的平层户型，可以说是非常少的超大户型。 表4-1 三房大平层主打面积段统计图 表4-2 四房大平层主打面积段统计图 平层大宅之热门面积总价段 【区位地段不同， 平层四房产品价格范围差异大】 从表