思源-天津中粮大悦城项目市场研究及定位报告109P.ppt

市场研究及定位报告;住宅部分经济指标;“天津·大悦城”项目定位的思路;准确并清楚的理解 项目的开发目标;“天津·大悦城”全盘开发的目标;“天津·大悦城”项目住宅物业的开发目标;从大盘整体开发高度 思考住宅的定位;六个纬度思考大盘定位;定位纬度---总体定位与分物业定位;时序纬度;销售纬度;财务纬度;三;直接成本小计;客户纬度;整盘;形象基点：首发面市，确定大盘的形象档次基点;从区域市场需求和竞争角度 思考住宅定位;项目定位分析;住宅的定位; 报告中的主要宏观数据来源于《中国统计年鉴》、《天津市2000-2005年统计年鉴》。 报告中的主要房地产数据来源于天津市房地产市场管理处、天津市国土资源和房屋管理局综合信息网、天津土地交易中心及市场调研，100份有效的区域调研问卷，另有部分数据来源于焦点房地产网、搜房网、北方网。 本报告中典型项目销售情况分析中的成交数据及未售数据，指的是已具备销售资质的商品房；其中对销售均价，最高价、最低价、销售面积和已售套数的统计，均为已签署商品房买卖合同的商品房；未取得销售许可证或未签署商品房买卖合同的商品房不在统计内（由于房管局信息网7-9月份销售数据并未公开，因此销售信息截止至2007.6.30日） 。 本报告中典型项目为：富力城、壹街区、城上城、伊顿国际、中央恋城，客户基本属性分析数据通过思源资源渠道获取。;项目定位分析;区位的不可复制性，决定了板块的整体价值;板块客户及其需求概述;板块产品与客户品类细分;板块品类客户特征及需求;板块上市产品供应分析;居室; 一室以70-80 ㎡为主；二室 90-100 ㎡ 、120-130 ㎡为主；三室 140-150 ㎡为主;2006年;板块潜在竞争项目分析 ;市场竞争环境小结;市场总结启示：;本项目住宅物业可能的定位方向;项目定位分析;项目 SWOT分析;利用三纬度工具对项目定位进行筛选;;价值最大化纬度;提升竞争力纬度;本项目住宅部分定位;项目定位分析;亲睐城市中心生活 享受高端商业配套的城市中产及城市投资型人群;住宅客群分类及特征;周边客群;客户类别;拓展客群;客户类别;其他客群;客户类别;功能和品质型三居，面积在120-160 ㎡之间，注重??品使用的尺度及空间感;一60㎡，二居90 ㎡，三居135 ㎡;从市场需求方面优化限制条件; 从产品供应方面分析，典型项目一居产品供应比例在10%，二居产品供应比例在57%，三居产品供应比例在28%，四居以上产品供应比例在5%。;从市场调研方面验证限制条件;确定一居产品的比例;居室;规划建筑设计;仿石材水幕墙处理 景观服务于综合体;坡地处理;社区主入口（车入地下，人车分流）;建筑设计增容借鉴;建筑外立面设计;;135平米;80平米;本案景观规划设计构想;景观主轴设计参照;景观结点设计;景观结点设计参照;景观设计的层次变化;区内道路设计参照;材料设备;外窗系统，有效的隔热、隔音，可考虑在西侧及北侧使用;地板采暖，有效的提高室内使用面积;新风量与排风量均可同时达到300立方米/小时（按目前中国法规：每人需30立方米/小时），保证了人在室内对新鲜空气的度与量两方面的最大需要。 采用下送风、顶回风的送风方式：设计的送风温度低，送风风速低于0.25m/s，送入的新风因密度大而沉积房间底部； 当遇到人员、设备等热源时，新鲜空气被加热上升，形成热羽流作为室内空气流动的主导气流，从而将 热量和污染物等带至房间上部，由上部的排风口排出室外； 有组织进风，能有效控制风量和室内气流组织； 置换式送风，新鲜空气先进入人的呼吸区,人停留的区域空气品质好。;传统吸尘器一边吸尘一边排气，废气和粉尘易被人体吸入，室内有异味，操作时噪音大。 中央吸尘系统，集中在地下排气及处理垃圾，减少操作时的污染，且无噪音影响。 系统含计量装置，用户按计量收费。 系统含每户吸尘管，用户仅须将吸尘管插入专用接口，即可简单又安静地吸尘。 ;红外感应式灯光控制开关，应用于入户玄关处、卫生间、衣柜等室内各处，主人进门或打开衣柜时，灯光即自动打开，高度体现人性化的同时，亦营造出温馨、现代的智能家庭场景。 ;一卡通系统：从社区大门开始，层层关卡却又进出自如，并配合电子巡更系统等社区安防技术，实现国家级官邸安防标准。 室内安全技术集合：经由室内红外线探测系统、室内紧急报警系统、煤气泄露监测系统、可视对讲系统等一系列安全技术的高度集合，全面保证主人在室内的安全需要。 ;电梯系统，减小客户等候时间，提高居住品质;室内安全防卫系统，提高客户的居住私密度;ASP.net网站 过网络把社区的业主连接起来的纽带，可以通过它交流身边的话题，结识朝夕相处的邻居，维护共同的权益。 楼宇自控系统 包括供变配电监视、生活用水系统、消防用水系统的状态监视、电梯运行