思源_烟台南山集团马山寨项目定位及产品规划建议_184PPT.ppt

南山集团马山寨项目定位 及产品规划建议;报告架构;;思考一：如何通过规划来实现持续稳定的销售？;;实现价值最大化;实现价值最大化;;必须坚持“组合型产品的定位方向”; ——具有领先性的纯粹高端组合型产品;跳出区域去思考！;;项目具有领先性;;世界级财富阶层泛会馆;*;;目前客群基数有限，我们必须跳出烟台。;领先性的产业为我们吸引了持续的客源，那么这部分客源中哪些是我们的客户？;;;;;;;*;高端客户有哪些主要的需求特征？;超高端客户有哪些主要的需求特征？;客群定位形成;找到了目标客群，我们的产品定位也逐渐清晰。;针对不同层次客群的需求，定位不同档次的产品。;针对不同档次的产品，选择不同的产品类型。;依据客群分解，进行产品分解，实现化整为零。;高端、超高端产品提升整个项目形象;高层中小户型产品可较快实现走量;纯粹高端的组合型（不同总价）产品;项目整体定位;;报告架构;;主要经济技术指标;容积率： A区1.52 ；B区1.25；C区0.46 建筑密度：A区30%；B、C区20% 绿地率： ≥40% 公建配比：对于住宅区部分，要求占总建面50%的商服用地配比 按照容积率要求初步计算，住宅和公建部分总建筑面积约302,000平米。 住宅总用地约188,000平米，总建面约150,000平米。;;规划条件; 项目体量较大，可塑性强 项目所处区域发展潜力大 近海自然坡地、高尔夫的差异化资源; 充分利用并把握项目在区域内具有明显唯一性竞争优势资源——“湾区高尔夫坡地”。 首先将地块整体考虑规划为一个原生态的自然坡地，其次，让建筑生长在坡地之中。 依据地势打造社区的丰富空间层次感，充分利用现有条件，就现有地形进行规划设计。;生长在海中的原生高尔夫坡地建筑群;;*;中央旅游休闲区（CLD）; 整体形象包装，给客户形成直观、清晰的第一印象； 中央别墅区先行，迅速确立项目高端市场地位； 带动提升项目整体品质。;;如何实现化零为整，进行价值重组？;大户型、低密度产品 将成为市场的高价值产品;适当规模中小户型供应，实现走量;.....;我们如何实现？;我们如何实现？;模拟多楼盘的意义;;; 建筑用地按地形、环境和规划条件分成6个地块。;1号地块分析;2号地块分析;3号地块分析;优势： 地势相对较高； 地块面积相对较大； 地块相对完整； 交通便捷性强。 劣势： 私密性较差。 ;优势： 地块地势相对较高，视野宽阔； 地块较完整。 劣势： 距离海岸有一定距离；;6号地块分析;报告架构;;1-1;;根据两个地块的用地红线和建筑规模，可以估算出两个地块的 容积率分别为1.05-1.10（中央居住区）和0.45-0.50（中央别墅 区）； 中央别墅区，由于本身容积率较低，且产品本身就是最高端 的独栋别墅，因此，不需要进行容积率拆分；; 50000平米建筑面积，建议做30%左右小户型LOFT公寓，层高为5.2米左右，为业主以后自我加层留有可能，单价可较普通平层公寓提高25%-30%，对总体销售可产生部分溢价； 其余部分70%考虑70-90平米的两居室平层公寓和110-120平米的平层三居室公寓。; 40%的小户型建议以85-90平米的舒适两居室为主，全电梯板式小高层。 60%的大户型建议采取两种形式：4+1的花园洋房和11层板式小高层。 板式小高层1-8层为一梯两户的平层公馆，9-10以及11-11层半为空中别 墅，采取跃层的形式。 经过上述容积率的拆分及产品的细化分解，可形成丰富且符合市场需要的产品线，有效提升产品竞争力。;;该部分考虑因其为投资、度假兼自住，且投资度假的比例较高， 因此建议户型面积区间适当缩小，控制单套总价。 具体配比建议如下： 50-60平米LOFT公寓：30% （按不同设计，实际使用面积可达90-110平米） 70-90平米平层公寓：40% 110-120平米平层公寓：30%;住宅部分户型面积区间建议为：90-300平米，具体配比建议如下： 90平米舒适两居：40%，约2万平米，约220套左右； 120-200平米情景花园洋房：20%（户型面积视楼层不同而变 化，相对最大户型在4+1跃层，其余依次为1层、2层、3层），约1万平米，约70套左右； 140-180高层大户型：30%（1-8层），约1.5万平米，约100套左右； 280-300平米空中别墅：10%（9-11+1层），约0.5万平米,约17套左右。;高尔夫别墅部分面积区间建议为：450-1000平米（含地 下建筑面积）。具体配比建议如下： 450平米别墅：20% 600平米别墅：40% 800平米别墅：30% 1000平米别墅：10%;;住宅部分根据地块的价值的高低，