房地产市场研究报告 迁安市华厦公司项目发展策划中期汇报.ppt

房地产策划大全—房地产项目工程管理 必威体育精装版房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划 华厦公司迁安项目发展策划中期汇报 珠江恒昌房地产顾问有限公司 2004-05-24 汇报内容 一、迁安城市与经济特征分析 二、项目区域区位价值分析 三、迁安商品房市场研究 四、迁安商品房消费者特征分析 五、项目定位 一 迁安城市与经济特征分析 1 迁安城镇格局及发展趋势分析 1.2 城镇产业格局 1.4 城镇人口分布 1.5 城镇基础设施建设 1.5 城镇基础设施建设 综 述 从目前各城镇职能、产业布局、交通网络和未来的城镇体系发展规划来看，中心市区对周边各乡镇有极强的集聚作用 从目前各城镇的居住环境和生活配套现状看，中心城区已经成为了全市的政治、经济和文教中心，对各乡镇消费者有极强的吸引力 2 迁安经济发展特征分析 迁安市在第三届全国县域经济基本竞争力百强县（市）评比中位居第69位，较上届前移11位 河北省仅迁安和遵化两市进入全国百强县行列 2.3 经济总量增长迅速 2003年迁安市全年财政收入125048万元，同比增长92.8% 2.5 人均GDP增长迅速 动因分析 迁安市支柱产业：冶金铸造、水泥建材、造纸包装、地毯服装、医药化工、食品加工、电线电缆 动因分析 迁安矿产资源丰富，尤以铁矿储量最大，达28亿吨，为全国十大铁矿之一，而且分布均匀，易采易选 2002年迁安冶金行业累计完成工业总产值32.3亿元，同比增长33.2%，拉动全市工业生产增长21.6个百分点，实现利税4.1亿元，拉动全市利税增长48个百分点 截止2003年7月底，迁安联钢16家钢铁企业已形成460万吨铁、230万吨钢的生产能力；2002年，迁山冶金矿产品经营企业已达320多家 动因分析 2000年底，民营经济总户数42257户，私营企业数772家，注册资金14.5亿 2.6 迁安经济发展趋势分析 首钢200万吨钢联项目落户迁安，年可增加销售收入56.6亿元，税收7.152亿元；“依托首钢、服务首钢、发展迁安”，带动迁安整体钢铁产业的发展 联钢提高钢铁企业规模效应和集聚水平 延伸钢铁产业链条，由“铁迁安”变为“钢铁迁安” 2.6 迁安经济发展趋势分析 实施更开放的行业准入政策 放宽民营经济投资经营资格限制 放宽民营经济的国土资源使用政策 拓宽民营经济的资金渠道 全面落实支持民营经济发展的税收优惠政策 加强民营经济工业园区建设 综 述 迁安拥有丰富的矿产资源，迁安经济实力强 随着产业升级和产业链的延伸，迁安未来经济发展前景看好 从迁安经济实力及未来的发展趋势来看，迁安房地产市场需求将会有较大的增长，房地产市场有着良好的发展前景 二 项目区域区位价值分析 项目区域区位价值高 旧城中心区功能布局相对分散，其中商业、金融、公共设施等主要沿兴安大街和燕山大路分布；居住区则围绕公共设施区展开布置 新城中心区功能综合，布局相对集中，包括行政中心、商务中心、文化娱乐、教育科研、体育、医疗卫生等功能 项目区域成熟度和认知度正迅速提升 项目区域成熟度和认知度正迅速提升 项目地块区位价值高 项目地块与人民广场、市一中、行政办公综合楼、燕山医院等大型公共设施时间距离均在5分钟步行范围内 项目地块紧临南三环，对外交通联系便捷 综 述 项目区域是迁安正在形成中的新城市中心区，区域成熟度和认知度正迅速提升，区位价值高 项目地块在新城市中心区内部区位条件优越 三 迁安市商品房市场研究 整体住宅市场分析 住宅市场供应现状： 商品房 平改房： 随着城市化进程的开展，城市规划作出相应的配合，某些农村旧平房拆除后，在原地建设多层住宅。在满足当地农民的居住需求之后，将剩余单位推出市场销售。 平改房主要针对中低端市场； 2004年，迁安平改房开工量为3.5万平方米； 福利房： “福利分房”时代的产物； 在市区内“福利分房制度” 已取消； 目前，福利房仅在首钢有后续供应 商品住宅市场 商品住宅市场——处于起步阶段 商品住宅市场起步晚 2000年前，由于区域人口基数小，地区经济进入快速发展阶段，居民居住需求增长缓慢，市场供应量不大 2000年后，房地产市场才开始了实质性发展，其主要原因在于： 迁安市经济开始快速增长； 居民改善居住条件的需求没有得到满足 迁安主要在售楼盘分布图 商品房开发主要集中在市区，镇区基本无商品房开发 房地产项目主要分布在城区的成熟区域内，并出现向南部新城市中心发展的趋势 商品住宅市场供求 近年商品房市场处于供求平衡状态 商品住宅的供应量和成交量同时出现跳跃式增长。 2001、2002年迁安市区内商品房竣工建筑面积分别为2.6