沙河·堤亚纳湾二期小高层产品定位.ppt

沙河城Ⅱ期高层产品定位;PART 1—说湖 PART 2—江湖（一） PART 3—江湖（二） PART 4—湖诉 PART 5—湖竖 PART 6—湖秀 ;Part1:说湖;一、项目整体属性界定;一、项目整体属性界定;二、二期项目地块描述;三、一期小高层反思;三、一期小高层反思;四、项目情况小结;Part2:江湖（一）;一、区域市场分析;一、区域市场分析;一、区域市场分析;一、区域市场分析;一、区域市场分析;一、区域市场分析;一、区域市场分析;价格竞争小结——如何依托本项目别墅社区的超高品质，借助先天的湖景资源，将品质、景观资源、产品溶为一体，是本项目实现价格突破的关键所在。;竞品以舒适性住房为主，面积偏大。（备注：为8个项目在售或即将推出的产品户型，共5073套） ;市场空白点分析 从上图可以看出目前市场空白点： 一房：60㎡以下 二房：80㎡以下 2+1户型：90㎡以下相对稀缺 标准三房：115㎡以下相对稀缺 3+1户型：140㎡以下 四房：150㎡以下;下表为在售项目供销套数比（备注：房产局网站缺失万国城1-9#数据，万科城2#、双湾国际4#尚未销售，总共2027套。）;热销产品面积区间： 80-90㎡二房、100㎡以下三房及110-120㎡三房。 滞销产品面积区间： 100㎡以上二房、130-140㎡三房、160㎡以上四房、200㎡以上复式。;一、区域市场分析;随着长株潭一体化发展和流动人员的增加，经济型或过渡型户型的需求量有所增加。 随着房价的持续上涨，购房总价在不断上升，将推动购房者购房行为发生改变。 未来需求趋势：户型区间紧凑、经济化成未来的一个趋势。;销售情况小结——紧扣市场需求，寻找市场空白点，是保证本项目顺利实现销售目标的关键所在。;产品型案例代表（1）：万国城 基本经济指标：占地650亩，总建筑面积约120万方，项目综合容积率为3.0。目前为项目二期，上品格（高科技产品）共2栋，满庭春共9栋。 创新科技：被动建筑节能措施，节能率高达35％ 。主动建筑节能措施，节能率高达45％。 销售及价格：1-9#均价4800元/㎡；18-19#均价8000元/㎡。;户型解析：;户型解析：;户型解析：;下表为18-19#户型（高科技产品）配比及销售情况（备注：销售数据来源于长沙市房产局官方网站???止8.16日）;案例小结： 产品采用“恒温、恒湿、恒氧、恒静”系统，是长沙低碳环保科技住宅产品的代表。 科技产品对建筑外立面要求严格，类似于公建形式，因此对户型通透性、舒适性及紧凑性产生一定影响。 从销售来看，其创新科技产品的去化并不理想，12.4:1的供销比足以见其滞销程度。;产品型案例代表（2）：万科城 基本经济指标：占地约26.9万㎡，总建面约50万㎡，容积率2.52，绿化率46%。 产品特点：项目为高层及洋房为主。高层产品以创新的“十字”型高层单体以及目前市场上比较热销的紧凑型2+1户型及三房产品，受到市场热捧。 销售及价格：1#高层，共165套。1#均价6100元/㎡（精装修价格）。;户型解析：;一、区域市场分析;下表为1#户型配比及销售情况（备注：销售数据来源于长沙市房产局官方网站截止8.16日）;案例小结： 凭借项目品牌、产品、现场、物业等方面的合力，项目取得了非常好的销售成绩，房产局数据显示目前项目1#仅剩下一套住宅。 品牌，万科强势品牌。 产品，十字天阔，增加采光面，减小分摊，提高性价比 户型，紧凑型户型，契合市场需求。 现场，精致的样板区，体现开发商深厚功底。 物业，万科物业。;产品型案例代表（3）：双湾国际 基本经济指标：占地约26.9万㎡，总建面约50万㎡，容积率2.52，绿化率46%。 产品特点：项目位于捞刀河及湘江交汇处，景观资源丰富，项目一期产品以160㎡以上为主。户型上采用大面宽、短进深及进深调高阳台设计是项目最大亮点之一。 销售价格：4#高层，共93套，均价5600元/㎡。;一、区域市场分析;下表为4#户型配比及销售情况（备注：销售数据来源于长沙市房产局官方网站截止8.16日）;案例小结： 项目以湘江和捞刀河的双景观资源为核心打造江景豪宅，在户型定位上普遍偏大。 大面宽、短进深，调高阳台设计，极大提高产品舒适度。 从实际销售情况来看，豪宅产品（特别是200㎡以上套型）滞销严重。 通过游艇、明星代言等时尚策略提高项目知名度及产品品质。;产品型案例代表（4）：湘江世纪城 基本经济指标：占地1500亩，总建面400万㎡，容积率3.5。 产品特点：项目由住宅、商业、酒店组成，规模巨大，配套设施堪称完美，6公里沿江风光带，资源优势突出。产品上涵盖普通住宅及豪华住宅，成为北城项目的标杆。 销售价格：普通住宅5000元/㎡，江景房7500元/㎡。;一、区域市场分析;一、区域市场分析;一、区域市场分析