泗水项目前期定位报告.ppt

泗水项目;人口结构 截至2009年3月，泗水县人口共计610168人，其中城区常住人口约12万人。;泗水规划—区域以行政、商业、景观为规划中心; 东部生活区：以济河的自然景观及舒适的生活环境为卖点，但由于其位置处于城乡结合部，周边街道环境较为嘈杂，且区域缺少相应的基础配套设施，成为商品住宅发展瓶颈。;泗水市场情况—供应与消化—入市产品消化较快;泗水市场情况—物业类型—“被迫” 升级较快 ;项目名称;项目名称;泗水市场情况—客群状况：层次不明显—与产品的层次不明显有很大关系;泗水市场情况—客群状况—需求方向差异性较小，身份象征性较若;产品本身： 在泗水住宅市场的产品风格上来讲，多数社区的产品风格没有进行统一化的规划，而是在外里面的设计上多种因素参杂在一起，在营销的过程中，也很少去拿产品本身的风格，来进行卖点宣传。;本项目土地价值分析—市场项目土地价值评价;龙城知春;土地综合竞争力偏向;本项目土地价值分析—商业区：县中心的枢纽和居住氛围是其核心;本项目土地价值分析—商业区：东部整体均匀，环境是主要部分;本项目土地价值分析—本项目土地价值;市场总结：;市场挖掘点：;浪费地块资源，无法实现利润的最大化;项目占地约200亩，项目东至圣安路，西至圣德路，南至泉源大道，北至泉济路，地块方正（见地块形状图）。地块分南北两宗地，南宗地约占地80亩，北宗地约120亩。目前地上有几十户居民需要拆迁，政府承诺于2010年2月1日前拆迁完毕，场地平整。;项目整体定位——项目定位;; ;收入情况 客户家庭年收入在5-6万元以上，且收入稳定，属于区域高收入群体。根据项目产品的不同，部分客群的家庭年收入在10万以上。;项目整体定位——客群定位——客群目前市场表现;项目整体定位——产品定位——建筑类型;项目整体定位——产品定位——建筑风格;项目整体定位——产品定位——各建筑类型风格示意;项目整体定位—产品定位—户型定位—洋房类户型配比;项目整体定位—产品定位—户型定位—解读4+1花园洋房;项目整体定位—产品定位—户型定位—4+1花园洋房内部核心点;项目整体定位—产品定位—户型定位—4+1花园洋房内部核心点;户户朝南的阳台或露台； 客厅和餐厅方正； 卫生间位置居中方便各个空间使用； 采用凸窗扩大空间感； 一楼庭院入户，留有入户平台位置。 ;5＋1宽景洋房： 多层创新产品，高附加值。 1－2层赠送地下室；独特的露台、室内花园；丰富创新的空间；豪华的顶层套房。;面积;项目整体定位—产品定位—户型定位—小高层户型配比;项目整体定位—产品定位—户型定位—联排别墅户型配比;项目整体定位—产品定位—景观方向;高 层;项目整体定位—产品定位—价格定位;类别一类别二;项目整体定位—商业定位;项目建筑规划分析——产品组合方向——有/无小高层;项目建筑规划分析——组合方案利润分析;项目建筑规划分析——方案选择