泰州项目市场定位报告.ppt

永兴东路南侧地块市场定位报告;我们先从我们的地块开始…;我们应该如何评价我们的地块？;土地属性分析;土地属性分析;土地属性分析;土地属性分析;土地属性分析;地块为净地，面积较大；所处市区边缘，现有区域成熟度较差；但是近邻新行政中心，未来为重点房地产开发区域。;就现在土地条件而言，本项目如何做?;景瑞进入的泰州是一个怎么样的城市？;城市区位：泰州市地处江苏省中部、长江沿岸，为长三角经济区16座中心城市之一。 地形分析：全市南北长而东西窄，南北最大直线距离约124公里，东西最窄处约19公里，最宽处也仅55公里。 行政区划：辖区有靖江、泰兴、姜堰、兴化四市和海陵、高港两区。 面积概况：全市总面积5793平方公里，其中市区面积428平方公里。总面积中，陆地面积占82.74%，水域面积占17.26%。 人口概况：2007年末，泰州市户籍总人口为504万人。市区人口共64.75??人。;水路：泰州境内岸线近百公里，其中-10米以上较为稳定的深水岸线60公里正成为沿江开放开发的重要板块。江苏省苏中地区入江达海的5条重要水上航道在此交汇，是沿海与长江“T”型产业带结合部。以国家级一类开放泰州港为主体的内河港口群初具规模，形成了六大沿江港区，60多个泊位，泰州港万吨级以上泊位5个，泰州港集装箱码头年吞吐能力达到10万吨标箱。 公路：江阴长江公路大桥，润扬长江公路大桥及规划建设中的泰州长江公路大桥是泰州与上海、南京、苏南的快速通道。京沪高速公路、广靖高速公路、宁通高速公路、宁靖盐高速公路、328国道在此交汇。 铁路：新长铁路、宁启铁路在泰州境内交汇。拥有至北京、南京、兰州、深圳、哈尔滨、青岛、成都、杭州等城市黄金路线，途径中国65座大中型城市。; 宁启、新长铁路是泰州市境内主要的铁路通道。但由于这两条线路现均为单线铁路，也没有进行电气化改造，因此，无法开通电气化高速列车。在省公交化铁路网建设第二阶段，将重点对苏中地区的宁启、新长铁路网进行复线及电气化改造。 宁启铁路复线和电气化改造项目，西起南京林场站，东至南通，全长268公里。工程按国铁I级双线实施，旅客列车设计时速200公里，采用电力和动车组牵引，总投资100多亿元。去年12月获铁道部、省政府批准立项，定于今年7月开工建设（今年10月开工），工期3年。也就是说3年后动车组将开进泰州。 宁启铁路复线电器化改造后，泰州人乘火车前往上海，不必再绕道南京，经宁启线直接到南通，再经沪通线到达上海，全程时间由之前的5.5小时缩至约1.5小时。;泰州近年来地区生产总值及增长率;泰州2008年三产增加值（亿元） ;08年周边城市经济对比;城市人口概况;近期(2015 年)：城市人口规模100 万人。其中：海陵城区70 万人，高港城区30 万人 中期(2020 年)：城市人口规模120 万人。 其中：海陵城区85 万人，高港城区35 万人。 远期(2030 年)：城市人口规模150 万人。其中：海陵城区105 万人，高港城区45 万人。;城市规划分析;城市经济概况;海陵城区：南拓、东进、西优、北控。 1、南拓——城市发展方向主要向南，重点建设南部新城。 2、东进——整合东部各类用地，结合铁路客站发展成完善的综合街区，并与姜堰城区在空间、交通、基础设施等方面积极对接。 3、西优——优化整合西部用地，结合铁路货站发展物流，并控制化工园区发展规模，远期调整为生活性用地。 4、北控——控制江海高速公路以北的城市建设用地发展，保护北部里下河地区水乡风光。 高港城区：主要向东、向南发展。;“南拓”为城市主要发展方向，重点建设周山河街区、医药高新技术产业园南部新城；其中本项目受周山河街区影响;拆迁号;泰州是一个怎么样的城市？;城市研究总结;泰州城市属性;我们面对的是一个怎么样的市场？;整体市场概况;整体市场概况;一级市场分析;一级市场分析;地块编号;整体市场，量价齐升，呈现高速增长的态势；一级市场供应量平稳；近三年来有一定规模的土地达到6幅，从容积率来看，多为混合社区，对本项目有威胁的地块，基本都已经动工。;城 中;;项目;;多层;竞争市场分析—去化速度;项目;竞争市场分析—客源分析;;市场特征： 产品类型：项目基本为混合社区，多层和小高层为主力产品。 去化速度：各项目推量都比较谨慎，平均去化量在5万㎡，以市中心项目和知名开发商的大盘年去化速度最快，可达每年10万㎡。叠加产品的月均去化在5-8套。 价格情况：价格受区位影响大，区域住宅价格在3500-5000元/㎡；别墅价格受产品和定位不同，价格区间较大。从价格体系看，多层对小高层有10%的溢价；叠加对多层有25%-35%溢价。 客源状况：整体市场较小，导致客源很难精确细分，公务员和事业单位职员为主力购买客户，购房主要以自住需求为主。;我们面对的是一个怎么样的市场？;;产品类