深圳典型山居豪宅策划报告.doc

第  PAGE １９９ 页 共  NUMPAGES 199 页 目 录 第一章 总体市场分析 一、房地产市场供求分析 二、深圳豪宅市场分析 三、 福田区地处市场分析 四、深圳房地产市场发展趋势 第二章 片区市场分析 一、香蜜湖片区概况 二、片区规划及SWOT分析 三．香蜜湖片区住宅市场分析 四、项目主要竞争对手 第三章 项目分析 一、项目概况 二、项目SWOT矩阵（优劣势分析） 三、项目综合评价及发展战略分析 第四章 目标客户分析 项目目标客户分析 目标客户定位 核心客户群体 第五章 产品定位 定位原则 定位出发点 定位思路 户型定位及户型比例 第六章 市场定位 一、区域定位 二、项目整体定位 三、形象定位 卖点聚焦 五、项目命名建议 六．项目推广语 第七章 项目各项规划建议 一、项目设计目标 二、规划设计建议 三、建筑设计建议 四、园林设计建议 五、会所规划建议 六、商业设置建议 七、装修标准建议 八、物业管理及智能化建议 第八章 项目创新建议 一、规划创新建议 二、会所创新建议 三、户型创新建议 第九章 营销策略 一、指导思想 二、总体营销策略 三、推广策略 四、差异化营销手法及营销活动 五、入市时间 六、订价策略 七、推广费用预算 八、阶段性销售安排及销售速度计划 九、阶段性营销策略及广告费用估计 第十章 营销执行监控 一、销售培训 二、销售人员管理 三、销售反馈制度 四、售后服务  总体市场分析 前言 宏观市场环境 国家加强房地产市场调控，将稳定住房价格作为政府加强和改善宏观调控工作的重要内容之一，并陆续出台一系列政策。深圳市针对房地产市场供应和规范化运行等方面存在的问题，以规范市场、稳定房价为目的，也相继采取了一系列措施，进一步加强全市房地产市场调控。 （一）加强市场监管，规范交易秩序 1、整顿房地产虚假广告 3月31日，发布《关于开展房地产广告专项整顿活动的通知》，对无证发布、虚假陈述、乱评比等违规房地产广告开展了专项整治活动。 2、打击非法炒作、规范市场秩序 4??4日，主管部门发布《关于规范我市房地产市场秩序严禁非法炒卖房地产的通告》，严禁预售许可之前的内部认筹行为，加强预售合同备案管理，规定已经备案的合同非依法定程序不得解除。 11月11日，又发布《关于进一步规范我市商品房销售行为的通告》，规定统一认购书、严禁囤积房源、禁止分期销售、严禁炒卖楼花，以打击非法炒房行为，规范市场秩序。 （二）加强信息化建设，完善信息披露制度。 4月，启用“商品房信息网上公示系统”，将房源信息通过互联网向社会公布，使房源信息透明化。 10月，发出《关于在全市范围内启用二手房网上交易系统的通知》，要求全市二手房交易必须通过“二手房网上交易系统”进行。 （三）积极盘活存量，加快问题楼盘处理，促进市场供应。 加快了烂尾楼和涉港问题楼盘的处理。通过改变合伙人、土地合资入股等方式，使绝大多数问题楼盘得以盘活，促进了市场供应。 （四）制定并公布了我市普通住宅标准 普通商品住宅的标准：单套建筑面积144平方米以下，容积率1.0以上，实际成交价格低于同级别土地上住房均价1.2倍以下。 （五）加强房地产税收征管，严控投机性购房 6月3日，出台了《关于加强我市房地产税收管理的通告》，制定并公布了个人转让商品住房的营业税征管办法。 11月1日，市地税局发布《关于恢复征收房地产转让教育费附加有关问题的通知》，规定自 11月1日起，我市对二手房转让交易以营业税的3％计征教育费附加，与营业税同时征收。 11月2日，市地税局发布《关于我市开征土地增值税的通告》，规定我市从 11月1日起开始征收土地增值税。 12月31日，市政府办公厅下发通知，规定自2006年起，由税务征管部门对个人购买的非普通住宅按销售金额的3％征收契税。 上述税收措施大大提高了投机性购房的门槛,对投机性购房起到了相当程度的抑制作用。 综合来看 ，一系列宏观调控措施，对规范房地产市场秩序、稳定住房价格、促进市场发展起到了积极作用。上述政策和措施的出台和执行，不仅有效遏制了市场炒作，也稳定了市场预期，引导了市民理性购房，促进市场平稳发展。在目前我市土地资源日趋紧张和人口持续增长的背景下，各项措施有利于调整市场供求关系，保证一定时期内市场供应总量的相对充足，并促进合理的、良性的市场供应结构的形成，有利于解决日益尖锐的市场供求矛盾。 一、 深圳房地产供求分析 在一系列宏观调控政策的作用下，深圳房地产市场需求继续保持旺盛，供应压力有所增大，房价上涨较快，市场呈现出以下特点： （一）住宅新增供给下降趋势明显，宝安、龙岗成重点两区 ，住宅批准预售面积711.58